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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:地王退地是开始,调控持续将现退地潮  

2010-07-28 17:33:02|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:地王退地是开始,调控持续将现退地潮

 

记者朋友打电话来问对宝华集团可能主动放弃嘉定地王的看法,我的看法是,如果政策持续,或许宝华集团退地仅仅是个开始,不排除出现退地潮的可能。

 

今年16日,上海宝华企业集团从十多家开发商参与的竞标中,夺得嘉定区真南路以南、走马塘以西地块,地块总价24亿元左右,楼板价约12500/平方米。到了6月,媒体报导,在仍未收到宝华集团支付土地出让金的情况下,嘉定区政府已经开始接触其他开发商,希望以较便宜的价格出手该地块,如果成功,那么该地块可能将使得宝华集团成为今年首幅开发商主动弃权的高价地王。

 

从开发商角度看,如果最终宝华集团放弃该地块,应该也属无奈之举,一方面,受资金短缺限制,随着调控的持续,市场成交量大幅萎缩,开发商回收资金计划受阻,从最新的上市公司报告可以看出,多数开发商的销售回笼计划均未完成,只及去年同期的四到五成,相对于去年地王迭出时开发商的亢奋表现,多数开发商手中持有现金并不充沛,在无法从销售回款的情况下,融资又受到限制,从上市公司公告中可以发现,今年来上市房企融资需求大,但获得批准少,却又需要应付去年来的高速扩张所需的资金支出,因此,判断多数房企资金捉襟见肘是顺理成章的事情。

 

另外一个方面,当初千辛万苦抢来的香饽饽,现在可能已成鸡肋,食之无味弃之可惜。就拿宝华集团的嘉定地王来说,楼板价要近1.3万元每平方米,但周边房屋售价至今不过1.1万元左右,原来拿地王对未来市场的预期受调控影响已经大大降低,做千做万做,亏本的生意不做,就算资金充裕,如果按照原先计划支付土地出让金,硬着头皮吃进可能明摆着亏钱,倒不如一不做二不休,退了算数,宝华这样情形可能和很多公司相似,尤其是高价拿进地王的公司。

 

从地方政府角度看,地方政府在压力之下,也会促使至今未付款的当初地王,尽快做出不是加快退地就是加快易手的决策。

 

首先,相关数据显示,全国地方债可能突破8万亿,在以投资为拉动经济的主线条下,尤其是08年的经济保八的刺激政策下,地方政府无不大干快上,无节制的举债,已经使得地方政府陷入恶性增长的绞肉机,要保持持续增长就需要投入更多的资金,而宏观调控使得土地市场首先遇冷,地方财政收入骤减,在资金短缺压力之下,地方政府向房企施压是再正常不过的事情。

 

其次,近期中央大规模清理地方政府融资平台,也使地方政府财政状况雪上加霜,近几年来地方政府融资平台有愈演愈烈的趋势,已经由过去的二三线城市,蔓延至县级市,亟需整顿。地方政府融资平台是颗毒瘤,既违反法律又容易引发诸多后遗症,比如地方政府为主角的三角债等等,很多地方政府行政长官,为官一任为官一方,三五年的任期,只关心眼前GDP表现,屁股决定脑袋,从不立足长远,这种不计后果的大肆举债推动GDP增长的发展思路和模式,最终将会遗害无穷,坚决遏制和清除是明智之举。

 

当然,最终是否出现较大规模的退低潮,决定性因素还要看调控政策的走向,引发退低潮的根本原因是市场预期转变和资金短缺,一旦这两项情况改变,那么退低潮出现的概率也就大大降低啦。

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