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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:房屋空置与房租上涨矛盾的背后  

2010-07-18 16:37:31|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:房屋空置与房租上涨矛盾的背后

 

前几天房地产市场流行一个数据,全国住宅空置套数达6540万套,数字触目惊心,来源据说是电力系统根据电表连续6个月读数为零的住宅数统计而来。

 

另外一个近阶段比较热议的话题是,房租涨价,据说,近两个月上海、北京、广州等一线城市的房屋租赁价格涨幅超过10%,有些地方甚至超过20%,这对城市外来公务人员和靠租房解决住房问题的居民,影响颇大。

 

这是两组互为矛盾的数字,存在着悖论。全国住宅空置套6540万套意味着什么?如果以三口之家一套计算,足够近三亿人居住。就算是中国现阶段房地产市场投资需求占据相当份额,就算房价上涨速度和幅度足以使得购房者可以忽略房租收益,但作为理性成分较重的投资性需求,如果能把房子租出去,增加投资收益率相信绝大多数人还是会选择出租房屋,既然市场上有如此多的供给量,那么房租上涨就很蹊跷。

 

这当中必然有一个数字或是现象存在不合理之处,首先应该引起质疑的是6540万套的空置。根据统计,20003月至20103月十年间,全国房地产新开工面积累计70.6亿平方米,商品房竣工面积累计46.46亿平方米;6540万套住宅按套均100平方米计算,总面积达到65亿平方米,如果情况属实,那意味着还没有竣工的住宅都算入了空置,显然该数字的出台极不严谨。

 

果然,我花半小时间在网上搜索,很难找到该数字的权威出处,国家电网更是否认曾有相关统计,几天前,有人发微博引用该数据时,我便回应,如果国家电网可以用这么简单的方式统计出住房空置率,中央二套的朋友们何苦24小时蹲守北京几大住宅区统计住房空置情况?而且一守就得15天。

 

简单的推理胜过复杂的论证,我们只要设身处地感受自己的周围,有房的人有几个人愿意把自己的房子空关着的,我相信有,但绝不是多数。不过话说回来,中国目前住房市场空置率到底怎样呢?我想,肯定有一定程度的空置,比如中央二套针对北京几大住宅区15天,每天24小时跟踪调研的数据显示,住房空置率近30%,这个数字如果是平均数,已经足够惊人。

 

随着中国贫富差距的日益扩大,财富越来越向少数人手里集中,表现在房地产持有上也是如此,有房的人几套甚至几十套,而没房的人因为楼价的持续攀升,基本上已经失去购买力,即便是靠租房解决住房,也只能租赁中等价位的房屋,这是因为:一、市中心随着房价上涨,房租也水涨船高,对工薪一族而言,价格望而却步;二、太偏远的住房房租虽然较低,但因交通和距离因素,限制了承租者的需求。这些也应该是住房空置的一部分原因。

 

问题在于,这些情况存在也不是一天两天了,为何房租却在近期大幅上扬,在我看来,原因不外乎:一、国家宏观调控改变了部分原来希望购房解决住房的人的预期,转而租房;二、因为传言出台物业税或房产税使得房东转嫁成本;三、受2008年金融危机影响,租赁市场曾有短暂低潮,而2009年则是住房供给的高峰,今年来的调控,使得成交量骤减,包括空房上市量;四、中介炒作当然或多或少的存在;

 

原因可能不止这些,不过,具体情况应该具体分析,我从来不为高房价喝彩,也不刻意唱多或唱空房价,除了知道以一己之力,唱多或唱空是徒劳无功之外,更为重要的是,作为从业人员也好,作为普通购房者也罢,任何时候,理性都是不可或缺的。

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