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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:房价下跌三成银行扛得住谁信?  

2010-07-14 21:47:53|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:房价下跌三成银行扛得住谁信?

 

麦格理证券今日表示,第三季中国宏观经济信心调查结果显示,78%的受访者认为至明年一季度末,房价将会下降。45%的受访者预计房价将下跌5%-15%,仅5%的受访者认为房价坚挺,涨幅将超过5%17%的受访者认为房价将持平,上下波动5%以内,31%认为房价下跌15%-25%2%认为降幅将达25%以上。

 

该数据显示的是需求的最新动态,而国家宏观调控政策目前看来则是骑虎难下,就算是相关部门想适当放松,迫于舆论压力恐怕也难。12日坊间传言调控放松,股市大涨,一天后三部委即齐声否认,发生在一天内的大逆转,就是测试舆论的晴雨表。

 

如果调控持续绷紧,严格执行,在本人看来,不必再耗费多长时日,楼市价格就将出现明显的松动,联想银行在调控之初高调宣称可以抵抗房价下跌三成的风险,看来就将接受考验,而考验后的事实情形可能并非银行宣称的那般乐观。

 

商业银行房贷压力测试结果显示:

 

兴业银行:若房价下跌30%,其对公房地产贷款不良率将大约上升0.99个百分点,个人住房按揭贷款不良率可能上升0.3个百分点;

 

华夏银行:房价下跌10%的情况下,该行房地产行业(仅开发贷款)贷款不良率将上升0.46%,房价下跌20%下跌不良上升1.73%,房价下跌30%不良上升3.25%

 

交通银行:房地产价格下降30%,其开发贷款不良率增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点。

 

建设银行:房价下跌30%对其不良贷款的影响“与交行大体相当,可能会略微乐观一些”。

 

民生银行:行长洪琦表示,即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。

 

压力测试测试的是最坏的情况,但显然上述数据并不能反映最坏情况,常规判断首付款20%-30%,也就是说房价下跌这么多,银行可以持平,甚至有些银行解释更为乐观,今年来房价暴涨,很多首付2-3成的房产,现在即便下跌50%购房者仍然有赚,因此银行不会遭遇断供风险。

 

不过银行可能忽略了两点:一是大量房奴存在人尽皆知,办理银行贷款的收入证明没有几份是真实的,因为房价的大幅上涨,需要归还的房贷早已超出购房者支出安全线,有调研数据显示,超过6成的购房者的房贷支出,占收入的7成以上;

 

二是,客观讲,目前中国的诚信自觉和约束机制都不完善,一但房价下跌,即会有为数不少的人有能力还贷也不还,如果我们的记性不是那么差,上一波调整时,房价刚刚下跌,深圳就发生大规模断供风波,直接或间接的促使中央刺激政策的加快出台。

 

这些还只是房价下跌对银行的直接影响,而且个人房贷是银行最优质的资产,房价下跌对开发贷的影响要比个贷大得多。就以目前楼市行情为例,楼市调整,成交量急剧萎缩,开发商回笼资金遭遇困境,加大开发贷款的坏账风险。2008年调整期间被搁置的地王和破产的公司就是例子。

 

事实上,这仍然是初步的影响,房价持续下跌,那么受到影响的还有和房地产相关的行业,因为房地产业是综合产业,相关联的行业数十个,房地产行业不景气,带来的影响又体现在两个方面:一是影响银行向这些关联行业的贷款;二是影响就业,影响就业反过来又会影响个人房贷,因此,银行的综合风险绝非压力测试中所表现的那么简单。

 

不理解银行们为何草率宣布如此不经推敲的结论,如果仅仅是为调控效果煽风点火也就罢了,如果银行们自己也信了这些稍有头脑便不会信的结论,那么最终倒霉的可能还是国家和消费者。

 
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