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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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存史解惑:李骁携新书剖析调控能否成功  

2010-06-29 09:47:56|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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存史解惑:李骁携新书剖析调控能否成功

 

 

主持人:大家好,欢迎来到直播间,本次邀请到的是上海乘星行行销服务机构总经理,全经联执行主席,江浙沪皖房管局联谊会副理事长李骁先生,有请李总。

 

李骁:主持人好,观众朋友大家好。

 

主持人:请李总向我们的网友简单介绍一下自己吧?

 

李骁:我没有什么好特别介绍的,主要是觉得上天眷顾我让我选择了房地产这个行业,在这个行业做得时间比较长,我92年入行到现在从事房地产的开发和营销,房地产的各个环节都经历过,也经历过中国房地产市场化的过程,上海房地产市场的几次起伏我也是一个直接的见证人。

 

主持人:感谢李总。今天李总到来还有另外一个很重要的事情,就是李总的新书《惊天大逆转》上市了。今天请李总谈谈你写《惊天大逆转》的初衷是为了探求2009年中国房地产市场从年初的低迷到年底骤然火爆的原因,那可以和我们谈谈是什么原因促成这波房地产的V型走势?

 

李骁:以前从来没有想过写这样的书,早在2000年的时候出版社朋友建议我写,但是我没有那个动力。经历了2008年到2009年房地产行业的大逆转之后,虽然在这个行业18年时间,我感触依旧非常深,我书里面有这么几个简单的特征我们可以勾勒一下。在200811月份的时候整个上海库存交易量是过了1千多万平方米,到了200910月份的时候库存交易量只剩下10周的交易量。在2008年的时候我们现在有这么多的库存三年都消耗不了,但是2009年年底就销售完了。

 

第二个是价格,从2008年的低点,到了2009年很多项目有三倍以上的涨幅,有些楼盘的价格短短几个月涨了两三倍。2009年六七月份绝大多数房地产销售量和2008年持平,到了2009年年底的时候,当年成交量超越了往年最高值的增幅,量、价这几方面毫无疑问是大逆转,连我自己都感觉实在太惊讶了。在这样的背景下应该把2008年到2009年整个行业的大逆转要详实的记录下来。写书就是为了两点,一是要存史,二是要解惑。

 

主持人:你的书见证了我们2009年的房地产。

 

李骁:2009年这个阶段的行情是整个中国房地产业的一段非常特殊的历史,也是中国市场化改革以来各个方面集中的反映。政策也好,制度也好都是集中爆发的反映,这一段历史记录下来对我们整个房地产的发展应该有一定的积极意义,在这样的背景下才促使我来写这一本书。

 

主持人:如果大家想知道2009年房地产到底怎么回事大家可以看《惊天大逆转》。在目前全球金融危机没有完全接触,经济二次探底言论又出来了,政府对房地产的收紧政策会否动摇,下半年的政策趋势您怎么看?

 

李骁:2008年到2009年房地产行情的逆转到底是什么原因促成的,我个人认为是政府方面原因,一个是中国市场化改革之初制度缺陷的一个集中爆发。比如说当时市场化改革用的是一刀切的政策,在1998年和1997年的时候,上海整个城市还是住房空白大市,上海几十平米的一个小房间住两代人和三代人太多了,在那种情况下做制度设计的时候把所有人都赶到市场上,用市场化的手段解决住房的功能。经过1998年到200810年的发展,先富起来的一部分人通过市场化的手段解决了住房的困难,但是我们知道中国改革开放的后20年其实贫富差距是在不断拉大的,改革的受益面是不断缩小了。有钱的一部分人通过市场化的方式变得更有钱,可以从市场上买到自己的住房,但是更多的人没有办法通过市场化手段解决自己的住房困难。又有很多的刚性需求就变成了房奴,超过一半以上的收入买房子。

 

主持人:而且可能是很多家庭一起来购买一套房,造成了很大的压力?

 

李骁:对,都是因为这个制度缺了一环,这是政策性住房的缺失,政府在这方面上没有投入或者计划没有到位,就变成了两口锅吃饭。中低收入,尤其是低收入应该政府主导造经济适用房,并且要加强监管,这样的话不会出现2009年这个大逆转,这是我本来认为制度设计上很重要的一环。

 

另外一些原因是为了政策保八,为了促经济的发展,我们在2008年的时候推出了4万亿救市的政策,各个地方政府又积极相应中央政府的政策,当时媒体报道据不完全统计各个地方政府所报的数字加在一起应该是6万亿,加上中央的,注入市场的是20万亿,2009年我们投向市场规模是9.59万亿,这个数字什么概念呢?要超出以往的两倍。这么强的流动性进入市场之后,是推高房价很重要的因素。

 

当然还有另外一条,以往国家对房地产的宏观调控都是政策调控一下,一看不行了,地方政府哭穷了,中央政府立马放松调控,导致房价越调越高。在这样的一个惯性下,刚性需求也好,投资性需求也好,有恐慌性,有一篇文章叫追房价的人,有些人等房价跌从2003年等到现在,他的收入已经完全买不起了。所以说房价的问题已经成为民生问题,甚至是政治化的问题。

 

今年的两会期间大家知道这个数据,针对高房价的提案占到整个提案的70%2010年的两会是对高房价声讨会。所以民意导致中央对房地产进行了调控。

 

主持人:去年年底也有一次,但是没有很好的执行下去,执行了一个阶段又开始救市了。

 

李骁:主要是沿用了原来的思路,市场上通俗的说法是给了调控一记耳光,到了春节短暂低迷以后马上卷土重来,上海数据是连续三天破了10年以来的新高,这样促使了4月份新十条的出台,新十条的出台跟以往的政策不太一样,是以调控需求为鲜明特征的。

 

说了这么多才转回到你的问题,这次调控到底会走到哪里,刚才我们把前世今生缕了一下,这样我们疑问来了,既然有那么多次的调控并且有失效的经历,这一次的新十条到底会不会陷入老的套路和模式当中,从目前来说还需要观察,现在新政的执行力还是挺强的,市场的反映也非常快,成交量大幅萎缩,目前市场叫量缩价稳,但是我个人看是量缩价松。现在能够打折那就是一种松动,在去年的市场几乎是不可能的,所以量缩价松我个人的判断是如果调控政策得到严格的执行,在未来快则一个月,慢的话7月份和8月份应该有明显价格的下跌。为什么呢?因为这次的政策很严格。

 

主持人:就是说七八月份我们的购房者开始出手了?

 

李骁:那个时候价格往下走了,能不能抄底不一定,发展估计有这么几个轨迹,刚性需求也好,投资性需求也好,大部分人觉得价格处在高位,一旦下跌的预期形成,极端的结果是跌的会比较深。原来我说过中国的房地产为什么持续上涨,是他的投资属性和消费属性被无限放大的结果,投资品和消费品一旦进入上涨的通道很难逆转,但是话说回来一旦进入下跌的通道要往回走也很难,以后的调控我们最坏的结果要防止调过头。

 

主持人:防止崩盘?

 

李骁:可以这么说,国外股市跌20%崩的不能再崩了,而中国股市和房市的波动大家已经习以为常了。我本人感觉崩盘的概率不大,原因还是对政策执行力度上存在疑问。第一,我认为这次调控卡住需求的方向是错误的,为什么?尤其像北京,作为地方政府你限制别人购买,说一个家庭只能买一套住房,虽然我不是法学专家,我个人认为,是不是存在一些违宪成分,即使不违宪那也是倒退。就像美国人不认为中国是纯粹的市场化国家,其中价格管制是一方面,而限制买房不也是一种倒退吗,这是一个极端性的例子。

 

如果你以卡住需求为调控导向那我们不禁要问这个问题,你是暂时性的还是长期性的,如果暂时性的,作为一个治标之策,没有根本解决的问题话,一旦放开还是会反弹。举一个例子,一头牛昂起的牛,你把他打压下去的话,只要你松开了他还是会昂起来。而现在中央政府多次表决心在保障性住房这块加大力度,这一块在未来几年能补上的话才是希望所在。因为他把市场上涨的动力消化掉了。投资性需求一看这么大的量的投入后,就像我们股市一样,这么多新股上来稀释市场,预期会改变,上涨的压力就减弱,这是我本人认为唯一一个寄希望的地方,恰恰这一块政府过去做的时候是让我看不到信心的。我们相关部门在多个场合反复强调我们要加大保障用房的力度的情况下,我们国家对保障性住房的落实只有四分之一,结果还是雷声大雨点小,所以没法说这次的调控一定会有结果,还应该观察。

 

主持人:刚才李总跟我们说到了北京的细则,上海细则没有出台,对于房产税征收大家有很多不同意见,近期网络流传了三套关于房产税的征收,你是否认为房产税的方案是否会顺利出台,并且能够起到抑制房价的作用?

 

李骁:这个税会不会出台是一回事,出了台之后能不能起到作用是另外一回事。能不能出台我个人认为觉得不是问题,要出随时可以出,尤其是房产保有税他本身是老的税种,针对商业地产征收。难点在于能不能把商业地产领域的税扩大到住宅市场,把二套房或者是三套房界定为经济性住房。比如说你这个房产税就像我提的一样我们怎么去评估,他的税点怎么计算,我们的评估里面包括不包括土地,我们知道房产里面土地要占到50%左右。100万的房子50万是地价,我是按照100万来交还是50万来交,按照100万来交是不合理的,因为我一次性交了70年的土地租金现在再来交是不是合理。

 

另外问题是现在评估、税率怎么样来规避这些问题。但总的来讲,我觉得我们的相关部门要下决心还是能出。但出税的目的是什么,出税的初衷是什么这才是关键。显然我们之前的舆论,这个税的出台使命就是抑制投机,调控过高房价,这一点本人的观点是不起作用的。为什么呢?出这个税调控的原因是什么?增加持有者的持有成本,如果按照市场的传言来收,相当于100万的房子一年交8000块钱。

 

主持人:对于买得起房子的人来说,这点钱也不在乎,起不到政府调控的目的。

 

李骁:这会对一部分人产生影响,有些人会觉得不合算,如果我把房子空在手里,如果我有三四处房空在手里,我可能清理一套两套,细微调控作用是非常有限的。要起作用,也是和4月份以来多个部门多重的调控政策累加的一个政策效应。有些人一直问房产税出来之后房价会不会跌,我认为会跌,这就像压跨骆驼最后一根稻草一样,有可能会让市场有反映,但是长期看调控房价的原理是行不通的。根本在于你的供给,你的保障性住房,你的结构性供给矛盾没有改善,你的监管力度没有跟上,所有的这些综合性的治理方法不跟上,这个房产税完全可能成为推高房价的因素。

 

主持人:现在看着房价成倍增长,不少人开始置疑供需决定价格只是本本主义,实际上指开发商暴利,土地垄断、推高高房价都成了主要的话题,你的新书也写到了房价涨跌的潜规则,相信这些是广大购房者最为关心的话题,那到底什么是房价涨跌的潜规则?

 

李骁:我们回忆一下供需这一块,我个人觉得供需这一块不是随随便便被研究出来,这么多年国家的发展,经济的发展印证了这么一个规律,不会随随便便被某一个国家证明无效的,供需决定价格的理论在中国同样有效。但是另外一点光说供需他是不完整的,还要增加预期。但现在有很多人,尤其是喝了洋墨水的人,认为供需改变了预期。中国房地产的发展过程已经形成了刚才我讲的影响了房价上涨预期之后导致了各种各样的需求入市,也许不是非常规范的术语,但是可以分类,比如说刚性需求,投资性需求,改善性需求,各种需求都把资金投向了房地产,那你说这是不是需求,当然是需求,就看是什么需求了。你在这样的情况下,因为有这样的预期促使了大量的需求来购买房地产产品,而供给又跟不上,就产生了供需的矛盾,强大的需求相对少的供给,这直接造成的结果是什么呢?上市的供给量少了,那供需矛盾就产生了,这是正常的,我觉得这个理由完全是成立的。

 

那么我们把这样一个规律讲透了的话,房价的潜规则也就出来了,中国房地产价格为什么持续飙升,就是导致供需的结构矛盾有没有改善,有没有出现供大于求,或者是供需平衡,供需平衡自然价格是比较稳的,供大于求价格会往下走,我们分析这两个要素之间的变化。首先供给有两个方面,中央政府明显在4月份调控之后加大了土地供给,虽然中国的招牌挂制度是推高地价的重要方面,但这不是根本的方面,更为重要的是监管要跟上。之前有人举了一个例子,光09年一年推向市场的土地开发的量可以供市场消化若干年,这些地都哪去了,被囤起来了,为什么被囤起来因为监管跟不上,所以这个很难得到改善。

 

还有一个,中央政府主导的各个地方政府是不是像政府宣传的一样,把保障性住房计划落到实处,未来这么大的保障性住房上市,意味着这么多住房可以得到满足。之前很多人举过例子,为什么和黄金、猪肉、粮食价格不会大起大落,不会被资金炒作,因为中央有储备可以调控,但是房子没有,其实保障性住房可以起到调控的作用,价格高了可以调控需求。在需求方面我们知道一个是中国的人口红利,另外是城市化进程,城市化进程我觉得根据社科院的研究数据是2013年达到峰值开始减缓了,这我个人觉得是符合中国目前成本化的现状,政府多少年过来了,该进城的进的差不多了。从40%到发达国家的70%要有一个很长的路要走,就拿上海大规模的城市化建设,现在谁都知道差不多了没有地方给你盖楼了,大量的供给在中环之外。在这样的情况下,城镇化进程、人口红利、再接下来我们说的是贫富差距带来的,刚才我说的这两个点还是偏刚需的,农民进城和城市化都属于中低阶层的范畴,这个好解决。高速发展有一个渐进的过程,另外一个是投资性需求和改善性需求,改善性需求以后会是主力。如果我们大家判断这几项东西短时间内不会发生太大的改善,一个结果就是还得涨,涨到崩盘还得涨,因为市场从来是不理性的,被各种欲望各种需求推着往前走的。消费需求就是买涨不买跌。

 

主持人:感谢李总今天为我们广大的网友讲了这么多房地产的进程和发展,也为下半年做了预期,如果大家对李总非常感兴趣的话,可以上博客和微博与李总面对面,也希望大家关注李总的这本书《惊天大逆转》,谢谢李总。

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