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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:别期望住宅调控商业地产出现井喷  

2010-06-25 10:01:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:别期望住宅调控商业地产出现井喷

 

持续已经两月有余的楼市调控政策,使得住宅市场成交大幅萎缩,市场出现量跌价松的局面,据有关数显示,仅以上海为例,出现打折促销的住宅项目就有百个之多。据国家统计局近日公布的数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低,商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%,房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。

 

住宅市场的低迷,是否能够给低迷商业地产方面带来转机呢?多个媒体就这个问题广泛征询业内人士观点,本文即是整理回应媒体采访的观点而成。

 

一、开发商住宅转向商业是渐进过程

 

首先,随着城市化建设的深入和成熟,一手住宅市场规模早晚要让位于二手房市场,以上海为例,一手房市场的销售量早在几年前即已被二手房交易量超越,而且永不可能再逆转,目前上海的新房推盘基本已经在中环和外环区域,市中心仅有部分豪宅销售。

 

在这个过程中,开发商若想持续发展,转向商业地产的开发或加大比重是必由之路,近年来市场的表现也印证了这一点,早在几年前陆家嘴就高调宣传进军商业地产市场,并声称大多数物业将自己持有,去年到今年,龙湖地产也高调进入商业地产市场,就连一向不碰商业地产项目的万科也开始运作规模较大商业项目。

 

不过,开发商转向商业地产只可能是渐进的过程,因为,对于大多数城市来说,毕竟一手房市场还是王者。

 

其次,受到宏观调控的影响,越来越多的开发商转向商业地产将会是一个缓慢的趋势。这是一个受外力的影响导致的一个短时间的激发。他们手上资金在这段时间投资商业地产也许才是转化投资风险的最好方式。从长远看,住宅的一手地位总是要退居二线的,开发商不可能去做二手市场,唯一的选择就是去做商业地产,商业地产是个持续的过程,以后长期持有会带来高收益。

 

二、目前调控仅是触发点,住宅转商业开发会加速

 

火热的住宅开发商现在转型商业地产,可能也是一个被动的选择。受政策调控影响,原来的那一部分投资商可能会将商业地产进行一定比例的分配。如果说住宅有泡沫,相对而言商业地产是没有泡沫或泡沫化程度非常低。

 

因为投资商业地产的人都是按照投资回报率来投资的商业地产的,为什么没有去抄商业地产,是因为增值不快,其次,商业地产在交易环节有高额的税负,这就抑制了物业的流动性很差,短时期不可能涨这么多,长时间这些资金也不愿意去追。

 

商业地产从长期来看,升温是必然的,但也是缓慢的。只有当商业地产的物业增值远大于商业地产二次交易的税负的话,他才可能会达到了一个类似住宅的临界点,既然不会出现短期的物业增值达到后期交易税负,就不会出现大量资金的追捧的现象。

 

从投资角度来分析,资金追求利润是正常的,但规避风险是更重要的。中长期的资金更看重的风险和投资回报率。所以现在投资商业地产未必是非常好的时机。对于一些中小型投资客来说,他还是会选择住宅等产品,毕竟住宅产品的利润减小非常快。对于现在投资人开始转投商业地产的行为,很多商业地产持有人如果在这时候要涨价等行为肯定也是不妥的。

 

三、住宅开发与商业开发有较大差异也是制约商业开发规模的因素

 

商业地产的本质是收益性物业。商业地产运营特点是:前期投入巨大,回报率较低,回报期较长;而住宅是一次性产品。

 

如果说做住宅是在做产品的话,那么做商业地产就是在做服务。对于多年来成功运营中国商业地产的万达集团,成功在于:第一个吃商业地产螃蟹的人,做商业尽管很难,但是经过认真经营也是可以做的;第二,他的选址很成功,都是在一线城市的区域性商业中心和二线城市的核心部位;第三是,进入的时机很成功,万达进入正好是很多城市在升级换代的时候进入的,这就弥补了市场空白点。

 

不过,商业地产相比而言比住宅地产开发要难(而住宅是一次开发和出售),写字楼和大型广场性商厦的开发和运营时最难的,因为这些投资人还是产权人都是算的回报率,开发商必须要把这个项目经营的火热起来,如果不成熟的经营,就不可能会热卖。

 

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