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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:中国楼市问题根源同样在于人多  

2010-05-25 17:37:36|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:中国楼市问题根源同样在于人多

 

房价连年飞涨,政策调控越调越高,地王频出房、面粉贵过面包;房奴、夹心层和依然守候在危房简屋里等拆迁解放的人们。这些中国楼市存在的问题,憋开体制所需要的政治体制改革和经济体制改革不说,人口多同样是问题的根源所在。

 

首先,人口多造就绝对庞大的需求值,以上海为例,改革开放前,上海市人均居住面积仅4.5平方米,经常是十几平方米一家人,而2007年,上海人均居住面已经达到16.5平方米

 

改革开放前的30年间,中国累计用在住宅的投资仅为374亿元,年人均住房投资不足10元。到1978年,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长,反而比刚刚建国时少了0.9平方米,全中国的城镇人口中,近一半是缺房户。

 

多年的欠账,导致住房奇缺,到2008年中国人均居住面接近20平方米,但和发达国家比较,美国人均居住面积超过60平米,欧洲发达国家普遍在35-40平米,

尚有相当大的差距。即便是按照中等发达国家水平,中国同样还有不小的差距,可以说,在相当长时间内,中国楼市将依然处于供不应求的格局之中。

 

其次,中国人口多是客观国情,在由农业大国向工业大国转变的过程中,受到的制约相当明显,一来是国家反复强调的18亿亩耕地红线不能破,这是为保吃饭被迫采取的刚性措施;二来是主动选择也好还是被动选择也好,中国的产业结构只能是劳动密集型的制造业为主,而随着中国产业结构升级,中国还必须面对高失业率所带来的社会压力。

 

18亿亩耕地红线不能破,制约了房地产市场土地的供给以及在小产权房,宅基地流转方面政策的为难决策,以廉价劳动力而造就的外贸和制造业,则造成了今天的贫富差距,越拉越大。

 

有数据显示,房地产市场化改革十年来,中低收入阶层的人均住房面积低于未市场化改革前,这一数据也和人均可支配收入的统计相吻合,中国经济年平均增长率以两位增长了几十年,但占到人口总量70%的农村人口年平均生活消费支出只增长3%。只相当于经济增长率的1/3。而这个数字横向比较仍然在全球贫困线以下。

 

最后,中国人口不但多,而且还处在多年禁止自由迁徙之后的大规模流动期,最显著的就是从农村涌向城市,即所谓的城镇化进程。但大规模快速的城镇化运动带来的负面作用同样是明显的,中国尚未初步建成完善的全民社会保障体系,特别是在社会保障上城乡分别明显,中国两种社会和人口———城市社会与农村社会、城市人口与农村人口间的对立,今后也可能加剧,从而影响社会安定。

 

大量农业人口进入城市后,一旦城市经济发生危机,很多人就将会在城市成为流民或游民,这也就是为什么中国经济强调保8的原因之一,一旦经济增长低于8%,大量的社会问题和矛盾就将显现出来,基于此,由于房地产支柱产业的位置,也就时刻处在优先和受保护的状况下,有问题也得攒着,最终可能久病不医成顽疾。

 

当然,人口问题并非中国房地产业目前问题的唯一因素,人口问题也不应该成为逃避责任的借口,但很多问题和失误由此开始,则是不争的事实。

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