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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:房价上涨趋势形成很难出现逆转  

2010-04-08 19:42:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:房价上涨趋势形成很难出现逆转

 

“继3月最后4天连续突破千套大关后,就在本周一清明节,上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号:调控再次无效,楼市又将成脱缰之马。”这是刊载在上海证券报上某篇房地产评论文章的内容。

 

的确,就在大家仍在对二月和三月份大部分时间的市场低迷憧憬楼市“拐点”将至的时候,这样的预期被三月底楼市行情的突然翘尾彻底粉碎。市场的反应不得不让我们对投资品一旦形成上涨趋势的威力感叹。

 

趋势理论是股票投资的分析理论之一,趋势反映的是一个时期内市场发展的方向,目前中国房地产的消费属性已几乎被高房价挤压殆尽,纯粹沦为投资工具的商品房,房价上涨趋势已经形成,短期内要想逆转,谈何容易。

 

为什么会产生趋势?这是因为:第一,人是群居动物;第二,人是有思想的高级动物。人们可以通过语言、文字,以及利用人类自己发明的各种宣传工具进行思想交流,经过学习和斗争最终达到一种共识,从而使人的行为具有了方向感,这样趋势就产生了。

 

在社会生活中是这样,在经济领域同样如此,和消费品市场规律不同,投资品市场供求和价格变化取决于未来的收益预期,只有“预期价格”。市场表现出来的常态,是“赚钱效应”,是“买涨不买跌”,是“追涨杀跌”。当投资品市场形成一种趋势(不管是上涨还是下跌趋势)后,市场自身有强大的自我复制功能。价格不断上涨和市场的乐观预期会产生互相强化的市场效应。

 

在过去一年中,拿上海为例,房价最高涨幅达1.5倍,以万科开发的纯独栋别墅翡冷翠园为例,去年3月,该楼盘成交均价31529/平方米,到今年3月,其成交价格达到81576/平方米。华润外滩九里,去年3月成交均价为32687/平方米,近期新盘均价已经超过10万元/平方米。

 

在这样强大的财富效应刺激下,来自渠道各方面的资金争相追捧房地产就成为在商言商者理所当然的选择。尽管这一切被冠以“挑战调控”之名。并因此引发市场对于政府会出台更严厉的调控措施的预期,一项调查显示,“六成网友暂缓购房,认为楼市新拐点或在三季度”。

 

不过,就像过去的2月份和3月份大部分时间的市场低迷被打破一样,在房地产成为投资品,而且上涨趋势已经形成的情况下,市场短期内向下逆转的概率并不大,摘录一段3月上旬市场低迷时,记者朋友对我在线采访时的对话,以说明这点:

 

黄隽洁:请问您怎么看今年春节楼市和2008年的区别?如果跟2008年相似的话,是不是接下去就要继续跌了?

李骁:区别很大啊,08年这个时候多数人还很乐观吧,现在看来是不少人很悲观,08年这时候王石的拐点论还在被批判呢。

 

黄隽洁:那撇开意识形态,情况类似么?您对后市怎么看?

 

李骁:08不相似。首先,08年调整后还有大量的需求被积压着,等回调买入;其次,08年国内外宏观经济都面临向下的压力;资本市场刚刚从高点回落;大宗商品价格开始下跌,几乎大多数情形都支持房价回调。

 

而目前是相当需求被提前透支,调控政策开始由刺激转为正常,还没有到打压地步,国内外宏观经济虽然虚弱,但毕竟开始进入向上的轨道,资本市场泡沫还没有再次汇集,货币供应总量仍然宽松等。

 

黄隽洁:那您觉得这样下去会导致相似的结果么?

 

李骁:目前需求虽然被透支,但只要保障房不跟上,仍然很强大,所以,我的观点是,恶性循环,打几下,市场稍有不好表现,估计还得扶持几下,短期市场有很大的调整压力,中期看,估计价格是下不来的。

 

黄隽洁:那价格的关键还是在保障房和经适房上是吗?

 

李骁:我认为只是重要的方面,货币供应,经济结构不平衡,土地制度等等,目前土地市场地王仍在频出,能拿地王的公司也算是人才济济,不会全是昏头的人,既然大家还在积极拿地,至少说明这些人对后市的预期仍然是看涨的。

 

黄隽洁:短期没有下降空间了咯?现在成交量上不去只是淡季应有的现象是么?

 

李骁:供应量少、传统的淡季、消费者观望等都是原因所在,当然,短期变数比较大。

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