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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:房价短调还是长跌关键看调控执行  

2010-04-28 20:23:52|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:房价短调还是长跌关键看调控执行

 

根据CREIS中指数据:上周房价增长过快城市成交量全面下挫,杭州跌73%;深圳跌64%;北京上海跌幅近40%

 

另有数据显示,五城市二手房交易量大降:北京、深圳、上海、广州、天津五大城市二手房交易量普降三成以上。深圳降幅达82%,北京降幅45%。而14日前后一周,由于部分房主抛售房源,五大城市二手房挂牌量均有所增加,北京增幅最大为49%。北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降,最大降幅达八成。

 

通过以上数据可以看得出,最近国务院针对楼市的调控政策初显成效,不过对楼市未来走势,业界依然存在较大分歧,是就此进入持续较长时间的调整,价格深度下挫还是短暂调整后依然掉头向上?对目前调控政策的执行力度和后续政策的出台是关键所在。

 

首先,从开发商资金链角度来看,由于房地产企业近年来的快速扩张策略,多数房企的资产负债率在70%以上。截至423日,两市共有67家房企发布年报,负债总额超过5100亿元,企业再融资需求加大,目前已经有1500亿元左右的再融资规模。

 

原本房企的资金就已面临紧张局面,又遭遇政策调控,楼市成交缩量,如果持续时间一旦超过一定的时间,房地产企业的资金短缺状况将十分严峻,销售回款受阻只能依靠再润资,但国务院近期发文强调:加强对房地产开发企业购地和融资的监管。尤其是“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

 

这使得房地产企业面临双重的困境,因此在一定时间段内,政策调控的执行力度几乎成为房地产企业生死存亡的关键所在。

 

其次,从银行角度分析,经营风险和业绩是影响银行的两个重要方面,银行最担心的首先当然是房价深度下跌,贷款客户成为“负翁”,从而产生“断供”风险,如果房地产调整持续时间长,开发企业资金链断裂,银行提供的开发贷款也将坏账,这些当然都是银行所不愿意看到的。

 

业绩方面虽然影响较小,却容易出现连锁反应,在竞争激烈的银行业,大家都不好的局面可以接受,却万万不能接受几家欢乐几家愁的情形,一旦有银行暗开方便之门提升业绩,也就意味着整个行业调控决堤之日为时不远了。

 

最后,地方政府的现状也使得调控政策的执行变数重重。根据财政部财政科学研究所所长贾康估算,我国地方投融资平台负债超过6万亿元,其中地方债务总余额在4万亿元以上。去年地方财政中,土地收入1.6万亿元,地方融资总量7.2万亿元。按6%利率计算,今年需支付5280亿元的利息,即从土地获得的近1/3资金都付了利息。

 

2008年地方政府为保经济增长,大量举债上项目,一旦房地产市场降温,将势必影响到土地市场的财政收入,这是地方政府所不能接受的,如果形势的确如此发展,那么2008年下半年地方政府违规“救市”的举动想来也将重现江湖。

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