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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:商业地产那些不得不说的事-5  

2010-04-26 22:23:14|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:商业地产那些不得不说的事-5

(上海商业地产事件点评第五辑)

 

一、世博会带动长三角投资增长

 

世博会的举办,将使上海的经济中心建设重回高速轨道。据有关部门测算,上海筹备期间的“世博经济效应”每年对上海GDP增长的拉动约为2%。世博会将产生200多亿元的直接投资,引发的延伸投资1000亿~2500亿元。2010年世博会对上海GDP增长的拉动约为5%,对长三角地区投资的拉动将超过五成。加之上海即将在2020年前建成国际金融中心和国际航运中心,未来的黄金10年上海会吸引更多世界500强企业入驻,优质写字楼市场长期看好。

 

虽然发布该数据的部门并未透露世博会的总投入,这样才能计算投入产出比,不过,在上海房价过高过快增长过程中,上海写字楼市场已成为上海房地产市场的价格洼地,特别是对未来楼市长期看好的中长期投资者。

 

二、2010年上海甲级写字楼新增供给超09年一倍

 

2008年上海甲级写字楼新增供应量约为70万平方米,2009年新增供应量不足40万平方米,2010年上海甲级写字楼新增供应量,根据第一太平戴维斯和高力国际的预测,将达到80-100万平方米。据业内人士分析,2010年新增甲级写字楼中将有近30%的面积不会释放到租赁市场。其中部分为开发商吸纳自用,部分被其他企业收购并很可能自用或者作将来扩张备用,这其中大部分由国内金融机构购入。

 

受外部环境影响,很多外向型企业在困惑于投资无门的情况下选择了进军楼市,而优质的写字楼产品以其较高的投资回报率及良好的保值增值功能受到这些企业的青睐。

 

三、上海写字楼租金年上涨幅度将达3%

 

根据世邦魏理仕统计数据,2010年第一季度上海写字楼租金平均报价为6.8/平方米/天,实际成交5.2/平方米/天,相比去年第四季度上涨1.2%。上海写字楼市场会在今年下半年迎来一个供应高峰期,全年90多万平方米的供应量中有70%集中在下半年入市。供应量的上升会抑制租金上升,但全年租金上涨依旧保持在比较乐观的水平,预计今年上海写字楼租金上涨幅度会达到3%

 

租金的上涨是靠整体经济的回升来支撑的,上海受“两个中心”建设及世博会举办的综合效应推动,尽管供应量较大,但对目前已处于相对较低的租赁市场来说,写字楼租金回升在情理之中,再说,经过是十几个月的持续下跌,至少也应该有像样的反弹。

 

四、金融机构仍旧是上海写字楼市场的最大租客

 

据上海市场专业人士透露,金融机构仍旧是上海写字楼市场的最大租客。特别是银行机构,由于银监会有相关要求,银行搬迁或新设的报建要在4月份之前完成,市场出现了一些分行级别的银行的搬迁,以及在浦东、浦西新增了很多的分支机构。此外,内资和合资的金融类公司在小陆家嘴区域的扩张尤其明显。2010年第一季度,浦东小陆家嘴的星展银行大厦和葛洲坝大厦均有新客户签下大面积租赁协议。星展银行作为浦东新竣工的物业,目前出租率已经达到60%

 

租赁市场在某种程度上可以反映当前经济的走势及企业对未来经济的预期,陆家嘴写字楼金融机构租客的回升正反映了金融机构对未来经济的走势看好的心理预期。

 

五、上海甲级写字楼市场呈现出浦东活跃、浦西平缓的特点

 

目前上海甲级写字楼市场呈现出浦东活跃、浦西平缓的特点。部分原因在于,2009年甲级写字楼供应集中在浦东,导致租金大幅下调。随着形势逐渐好转,公司对未来充满信心,尤其是内资银行机构纷纷进入浦东。根据第一太平戴维斯数据,浦西甲级写字楼租金在去年全年跌15.1%,而浦东租金在去年全年跌19.6%。今年前两个月,浦西甲级写字楼租金较2009年底下跌2.3%;空置率2008年底为8.3%,2009年底为12.9%;浦东甲级写字楼今年前两个月较2009年底下跌2.5%;空置率2008年底为25.6%,2009年底为21.5%。浦西甲级写字楼租户主要是广告公司、律师事务所、证券公司等。浦东则以金融机构为主。

 

上海写字楼的租赁特别是甲级写字楼的租赁主要集中在浦东陆家嘴地区,这也是上述市场表现的主要因素之一,最主要的原因仍然是企业对未来经济的看好。

 

六、上海建国际金融中心增甲级写字楼需求150万平方米

 

根据高力国际提供的国际金融中心规划对甲级写字楼需求拉动的分析报告,假设随着有关政策实施推动,尚未进驻上海的国内外主要金融机构及相关产业皆有望来到上海,并分别统计出他们的办公需求。预计将有162家银行、保险公司和证券公司随第一波效应进入上海,以其平均办公楼面积估算,可为甲级写字楼市场带来约24万平方米需求;约755家海外金融机构,带来新增需求约70万平方米;资产管理类机构有望达到2700家,带来约30万平方米需求;金融业服务机构及中介3000家,带来约12万平方米需求;此外,相关咨询服务机构带来新增需求约22万平方米。通过上述分析,国际金融中心效应总计可为上海甲级写字楼新增需求约150万平方米。

 

首先,这些需求是一个长期释放的过程,而且还有可能持续到2020年后;其次,上海甲级写字楼市场目前已处于供过于求局面,而且这种供过于求的局面有继续严重的趋势;所以,这些需求对于上海写字楼市场来讲影响不大。

 

七、上海位列全球金融中心指数排名第11

 

1990年陆家嘴金融贸易区成立。如今,浦东陆家嘴的164幢高等级写字楼里已经汇集了全球600多家金融机构,占上海全市80%以上。每天都有数千亿元资金在浦东的上海证券交易所、上海期货交易所等要素市场自由流动,陆家嘴金融城已经成为全球金融要素最齐全的区域,并正在崛起为堪与纽约、伦敦对话的国际金融中心。2010316日,由伦敦金融城发布的全球金融中心指数最新排名显示,上海位列全球第11位,稳定性在国内城市中居首。

 

上海“两个中心”的建设是中国对外开放的需要,也是中国作为一个贸易大国的发展需要,而打造一流的国际金融中心则还需要很长一段路。

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