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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:说囤地之三,囤地顽疾为何难根除?   

2010-04-25 22:37:54|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:说囤地之三,囤地顽疾为何难根除?

 

对于闲置土地处理的相关政策早就出台了,早在1994年,我国就颁布了《城市房地产管理法》,在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。这两部法规中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。

 

这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢?

 

这一政策在实际执行过程中,初期在一些城市确实曾起到盘活部分土地市场的效果,但由于执行标准弹性较大,近年来该政策“只听楼梯响,难见人下来”,两年大限几乎变成“无限”。政策执行难在哪儿?

 

一、政策如同一纸空文

 

我们需要认真调查研究:为什么两年不开发的土地无偿收回的政策,十多年了没有执行?出台这个政策或许根本就执行不了,或许根本就不准备执行。不能执行的政策为什么要制定呢?我们很多制定政策者和执行政策者是同一拨人,这就使他们拥有了无限大的自由空间,想如何制定都可以,想如何执行都可以。假如有问责机制,至少可以问一下为什么制定的政策不执行,十年不执行的政策为什么不取消?像囤积土地一样囤积政策有什么好处?我们又恰恰无人问责。

 

但是,政策还是要有的,有了这个政策,可以执行也可以不执行,这就要看开发商的表现了,是否能够做到及时“攻官”、经常“沟通”。有些政策,与其说是给开发商制定的,不如说是给自己人“便宜行事”制定的,给自己预留一个获得利益的巨大空间。开发商手里囤积着151年才能开发完的土地,有关部门不是不知道。知道了也不查处,绝不是简单的失职、渎职问题。既然有关部门不怕被问责,甘冒失职、渎职的罪名,肯定是有什么力量在激励他们。

 

政策下发的头几年各地均有所举措打击土地闲置,这在南方地区尤其明显,以至于国土部在2007年底明确鼓励各地“推广借鉴广东省东莞市处置盘活闲置土地经验”。

 

相关资料显示,东莞市历史形成的应处置闲置土地4.57万亩。截至20076月,东莞市累计处置闲置土地4.3万亩,占应处置闲置土地的94.1%。当时最大一单罚款指向和黄集团旗下一房地产公司,开出了近8000万元的罚单。

 

 “处置闲置土地要触动方方面面的利益,很多单位和部门都产生了畏难情绪。”东莞市国土资源局新闻发言人刘杰如是表示,这也应是该政策执行难的最大阻力所在。一块经营性用地价格动辄上亿,罚单难以轻易开出。

 

北京市也曾在2003年前清查闲置土地32宗,责令限期开发26宗,无偿收回6宗;2004年收回闲置土地 174.84公顷;2005年下半年掀起的“收地风暴”也将摩根中心、太平洋城、东润大厦、超越欣园以及王府井危改H1地块土地所有权作废。但这些地块的收回绝非一帆风顺,著名的摩根中心地块更是与北京市前副市长刘志华案有千丝万缕的联系。

二、为什么难执行?

 

难以执行的原因还在于闲置标准不好确定。如果在土地出让合同中没有约定具体的闲置时间界定,政府就没有依据收回土地或罚滞纳金,“在出让土地的问题上,开发商和政府是平等的买卖关系,虽然有闲置土地的政策存在,但司法大于行政条款,如果合同中没有约定什么情况下闲置收回,土地是否闲置就不好界定,也就难以收回”。

 

不少地块都被“中”字头的央企拿下,国土局监管起来难度颇大。一些闲置多年的协议出让土地更是棘手,都是关系户。

 

正因为上述原因,闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性,当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索,警告闲置土地开发企业。当市场走弱时则放水执行。导致时至今日,因拖欠土地出让金被收回的土地时有耳闻,因闲置收回土地的案例则少能列出有代表性的地块。

 

如今,老的闲置土地尚未完全开发利用,新的高价地又在源源不断地进入市场,“地荒论”不时抬头,闲置土地处理不能再继续纸上谈兵。

 

现在政府这个政策有点像狼来了一样,每年都喊狼来了,每年都喊狼来了,结果狼没有来,所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的,就是闲置两年土地也不会收回的,闲置一年的土地也不会收闲置费的,所以这样的话就是,让大家的胆子更大了,就更大规模的圈地。

 

那么要打破这种现象,个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分都收归国有,那么我想地方政府它就会失去拍地的冲动,因为他们这块没有太多的利益,那么它在执法上,那么它就会采取更大的力度,这是第一个;

 

第二个我们要改变这种情况,那必须得管住上市房地产公司,我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督,尤其是管住这些大公司,而不是像一些地方政府,把一些小开发商处罚一下,杀只鸡给猴子看,那么应该是杀猴子给鸡看,只要管住这些大公司,自然而然小公司就会去遵守这个规则。

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