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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:变种的物业税能否拯救高房价?   

2010-04-20 22:34:40|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:变种的物业税能否拯救高房价?

 

48,楼市被一则可能征收房产保有税的消息震惊,而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响,当日地产股全线深度下挫。

 

当日傍晚,上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示:“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好”。据了解,目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。而政府征收住房保有税的目的也很清楚,打击投机,控制房价过快上涨。

 

房产保有税实际上是物业税变种,两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产,目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费,购买者并不拥有土地所有权,如果针对土地征收税费存在制度缺陷,相同之处在于,两者都是针对房产保有环节征税,绕开物业税涉及的土地环节,只针对房产环节征收税费,使得政策能够更加快速便利的出台,是政策研究和制定者的意图所在。

 

税收是政府的行政手段,也是调节房价的方法之一,不过,从以往的经验和实践看,单靠提高税负增加税种并不能控制房价,反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税也将不会例外。

 

首先,不论是物业税还是房产保有税,调控房价的根本原理在于提高持有成本,抑制消费,而这恰非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。

 

在我看来,中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因,其一是,强大的需求;其二是政府多度的依赖土地财政;其三,宽松的货币政策;其四,保障性住房的缺课。

 

目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求,提高保有环节成本,对于前者压缩的是选择面,并不影响其购买决策。对于后者降低的是收益率,在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在,即便是按照国外的通行做法,以房产评估价的1%征收房产保有税,和每年两位数增长的房价相比,依然难挡投资者的购买步伐。

 

如果加大持有环节的税负,或者仅针对大户型和豪宅,那么,就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出,去向也可能是流入非高额征收的房源,从而推高该部分房屋的售价,与政策制定初衷适得其反。

 

其次,不论是物业税还是房产保有税,现在推出既不合理,条件也不成熟,如果为推而推,就难免落入政治秀的窠臼。

 

从制度角度来看,如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有,在国家所有的土地上的建筑却归个人所有,如何协调两者之间的关系,是问题的关键所在。再者,按照我国现行的财税政策,地方政府没有财税立法权,须报国务院,经人大批准后才能实施。这样的话,房产保有税虽然由上海提出,但若实施必然会是全国性的税法,如此一来,其涉及面就非常广泛,比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等等。

 

最重要的是,不论是物业税还是房产保有税,都有可能提高中国的综合税赋,目前,总体上中国总税赋是比较高的,本来在内需不足的时候,应该减税以刺激消费,而不是增加,如果能够清理房地产税费,做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负,也不失为选择之一,但要想实现,看来比较困难。

 

最后,不论是物业税还是房产保有税,就算出台,要想其发挥作用,落到实处,执行到位是关键,就以往相关政策的执行情况看,担忧并非没有根据。

 

48,针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息,我在微博上写道:“上海拟开征的住房保有税,从方案到论证到上报到批准到试行到实行,路漫漫其修远兮,最终是不是政治秀还需观察,目前市场的过度反应不过是因为一、多项政策的累加效应二、进一步严厉调控预期加强三、目前房价的确位处高位的共识。”

 

我之所以这么认为,实在是因为消息来得过于突然,又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下,很难不让人产生“应景”和“作秀”的联想,如果仅仅是“作秀”也还罢了,了、浪费的不是感情,如果此事当真,政策出台,对其执行情况也不能不令人担忧。

 

房产租金税的征收无疑是最好的例子,为鼓励个人出租住房,2008年财政部曾规定:对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。而上海上海市的政策更优惠,仅对个人出租住房按5%税率征收一项综合税。

 

即便如此,除非是承租者自身的需要,比如由单位代为支付租金,需要提供发票报销的,几乎绝大数房屋出租者是不会主动纳税,而相关部门对此也几乎是不闻不问。由此,我们就有充分的理由质疑,如果相对简单的租赁税征收数十年至今执行情况如此差强人意,又怎确保其他税种的执行效果呢?

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