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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:房价战争国务院吹响总攻号角   

2010-04-18 21:03:01|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:房价战争国务院吹响总攻号角

 

08年到09年楼市大逆转以来,进入2010年,针对调控高房价,管理层的蓄势进攻,市场的防守和反扑,你来我往,激烈程度称之为一场战争,真是毫不为过。

 

我在 416日的微博写道:房地产市场和管理层的战争进行的轰轰烈烈,国4条和国11条被市场的疯狂反扑消灭,现在新国4条披甲上阵,会是怎样的战果?是市场屈服还是二次疯狂反扑?政策落到实处是关键,市场流动的是真金白银,调控政策不可能仅靠动嘴皮搏预期改变市场走向。

 

话音未落,417日,国务院再发出通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 

这可谓是管理层对高房价的一次总攻,其调控的手法和力度均是前所未有,一些业界人士更是以“非常震撼。”来传达自己的感受,更有不少人预测一线城市将出现10%左右的跌幅。

 

首先让我们逐个分析本次新政的影响:

 

一、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

 

本条对楼市的影响自然是不言而喻的,因为目前市场占主流的消费客层为改善型需求和投资性需求,投资客就不说了,超过二套的房几乎是主流,或者说只要是超过二套房的就一定是投资需求,不能不说本次的政策准确性非常高,也存在相当强的可操作性。

 

二、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 

这条的用意也相当明确,直指“炒房团”,随着房地产市场的日益发展和房价持续攀升,以浙江为代表的国内炒房资金越来越壮大,大到可以在短时间内控制和影响一个城市的房价走势的地步,前几年不止一位市长希望温州炒房团到自己的城市去激活楼市价格就可证明。不过,既然是已经壮大啦,影响的可能就只是量还不能起到质的变化。

 

三、地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

 

这条应该说也有针对性,在贫富差距日益加大的今天,有钱人数套乃至数十套方的比比皆是,不过这些人购房已经越来越少的利用银行资金,而只是把房地产当做保值增值的工具,再加上政策弹性太大,而且把决定权留给控制房价缺乏原动力的地方政府,成效不会明显。

 

四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

 

这条重在调节预期,要真正发挥作用,一要靠多条政策的综合效应,二来靠政策真正落地。

 

通过分析可以看出,对市场真正有实质性影响的在第一和第二条,政策重点依然是从调控供需中的需求入手,第一条和第二条无疑会对需求产生相当的影响,不过要说其多么的严厉,倒未必,毕竟针对的是投资投机需求,如果政策落到实处,对健康楼市的长远发展有益无害。

 

不过一切政策最后必须以执行是否到位来看其成效,深入看,新政策除非尽快出台执行细则,否则漏洞百出,比如何谓“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”,何谓“商业银行可根据风险状况”?何谓“地方人民政府可根据实际情况”?这些在操作层面上留下的巨大的弹性空间,或许将注定使得政策无法落到实处而效果大打折扣,也或许由此将这场看起来轰轰烈烈的总攻的威力化解于无形。

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