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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:说囤地之二,说怪不怪囤地有理  

2010-04-15 18:23:17|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:说囤地之二,说怪不怪囤地有理

 

土地闲置在一些地方已成普遍现象,开发商囤地不建,大搞“圈地”、是影响土地市场秩序,结果只有一个助推房价高企。而最近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

 

那么开发商为什么要囤地呢。有利可图当然是根本的唯一的原因所在。

 

1998年到08年实际上是房改以来10年时间,就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米,那么截止到2008年年底,实际开发的数字是19.4亿,也就是19亿的样子,那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地闲置没开发。

 

从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看,土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交,比如说上海,这三年来,整个住宅的成交是住宅土地出让的面积的2.9倍,北京差不多是1.5倍,深圳也要接近3倍,广州也要差不多是1倍,土地市场供不应求。

 

根据中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到09年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。

 

根据对国内12所城市的土地调研,自2003年以来,40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块,但至今有半数闲置。有数据显示,中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年,最低是20年。这说明这些土地基本被囤积。

 

究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?而且这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地,还拼命拿地呢?

 

首先,钱来得容易,加上如果土地储备量大,企业上市,市值就会大,如果土地储备的量大,上市企业还可以增发,增发来的钱可以继续囤地,如此循环,整个房地产资产泡沫化的迹象就会越来越重。

 

土地被大量囤积,形不成真正的供应,供不应求的假象得不到改变,房价继续上涨就几乎成为必然,所以说囤地是造成高房价的一个重要因素之一。

 

经过梳理,我们看的很明显,土地市场和商品房市场的供需链条,在开发环节被卡住。一方面开发商把大量供应的土地捏在手里,坐等不断增值;另一方面,这样就使得商品房市场,供求关系扭曲,房价上涨,利润自然更加丰厚。两本帐,怎么算都合适。

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