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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:说囤地之一,土地市场之怪现状  

2010-04-14 21:51:12|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:说囤地之一,土地市场之怪现状

 

2010年初的房地产市场,被北京新晋地王被收回一时震惊,北京大龙地产以50.5亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回,其所缴的2亿元竞买保证金被没收。从创造“地王”到“被收回”,北京地王仅仅用了两个月时间就实现“华丽”转身。几乎在同一时间,由招商地产和香港九龙仓集团在南京以24.1亿拿下的南京第二“地王”近日也被收回,两家公司共投的2.3亿元竞买保证金被没收。

 

一线城市陆续出现的回收“地王”的现象,是政府对土地市场动真格了,还是仅仅是杀鸡儆猴?又或者是开发商在对后市做出预判后的主动放弃呢?

 

从两家地王被收回的背景中,我们不难发现,其实两块地其实都是开发商主动放弃的。北京“地王”原本想通过土地政策的漏洞一口吃个大胖子,但最终却因为土地出让金的收支方式发生改变而上演“蛇吞象”的闹剧;南京地王则是开发商嫌两年前的地拿贵了,早就做好了被收回的准备。

 

中国的房地产市场越来越怪了,怪在土地、房价越来越高,买不起商品房的人越来越多,民怨越积越深,开发商圈了钱、囤了地,并不着急盖房,盖好房也不打算赶快卖掉。有些人买了房子既不自住,也不出租,坐等升值。

 

一边是售楼现场人满为患,另一边是不少地块“晒太阳”,这样的反差成为楼市的一大怪象。对于开发商的“囤地”不建,部分人士认为,开发商“囤地”是为了等待土地升值及房价上涨,坐享土地增值空间,这种行为同时导致了房源供应短缺,助推房价。还有人认为,开发商“囤地”是恶意制造土地供应紧张的假象,导致“地王”频现。

 

开发商敢于大肆囤地,的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来,这个现象一直是房地产市场争论的热点,但是在各种利益纠葛下,却一直也难以解决。

 

盈科工体四号地:

 

最有知名度的要数工体四号地,属香港盈科所有,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个的拍卖价达到5.1亿,这块地的规划面积才4.6万平方米,折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米,而当时这个周边最好的楼盘最贵的楼盘才卖到1.6万左右。按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006920日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008331日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,直到今天这里仍然只是一个大坑。后来香港上市公司瑞安建业向盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入工体四号地项目,工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

 

华润集团,华亭嘉园闲置12:

 

如果土地闲置两年不开发还不算奇特的话,那么,由于明显的爆料,抖出华润一块土地闲置12年没有开发,那就不得不令人稀奇了。

 

华润置地业主、知名演员吴若甫向媒体爆料,其1998年购买的华润置地开发的华亭嘉园,直至20099月才开始动工,并且与当初协议发生较大变动。

 

消息一出,华润置地闲置土地达12年的“古董级”开发项目,引起媒体关注。

人有多大能,做多大事,企业也是,华润集团背景大家假如不了解,那也不奇怪。1938年,华润的创始人杨廉安办起了一家商号,他为这家商号取名叫“联和行”,主要任务是联络同情中国共产党、支持抗日战争的港澳民主人士和海外爱国华侨,接受和保管捐赠的物资钱款和各种慰劳品,并为抗日根据地和解放区采购各种急需的物资和药品。其后一直为中国革命服务。19528月,华润由直属“中央办公厅”改为直属“对外贸易部”,背景为红色。现在才变身为一家多元化企业。

 

其他被收回的地块大概:

 

20057月 上海两家公司以5.45亿元高价取得的“地王”——新街口铁管巷地块,因不按合同约定足额缴纳土地出让金,被南京国土局收回,并没收8150万元土地出让保证金。

 

20087月 南京华光地产的两江宁地块被收回,原因是未能及时交纳土地出让金,定金损失在5000万元以上。

 

20088月 中莱投资有限公司以44.75亿元(广州地王)拿下广州科学城一块47.2万平方米的土地被回收,其竞买保证金8000万元被没收,并被禁止继续参与该地块竞拍。

 

200811月 南京新城创置房地产有限公司主动要求退回一幅总价2.36亿的江宁地块,为此付出损失定金3540万的代价。

 

20101月 香港九龙仓集团与招商地产在南京以24.1亿(南京第二高地价)如愿拿下的G82号地块被收回,约2.3亿元保证金被没收。

 

20101月 北京大龙地产以50.5亿元(北京地王)拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地被收回,并没收2亿元保证金。

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