注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李骁的博客

大视野集团董事长。归再读网络科技董事长

 
 
 

日志

 
 
关于我

大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

网易考拉推荐
 
 

李骁:商业地产那些不得不说的事-4  

2010-03-30 20:11:41|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

李骁:商业地产那些不得不说的事-4

(上海商业地产事件点评第四辑)

 

一、上海位列世界最具吸引力城市第二名

 

根据221公布的《世界最具吸引力城市排名》(由法国巴黎大区投资促进协会(Paris Ile de France CapitaleEconomique)在毕马威咨询公司(KPMG)的参与下制定),中国上海位居第二,排第一的是英国伦敦,美国纽约由第三名下滑至第十名。这份排名基于对各国500名大商人的调查以及去年的投资数据,参考了毕马威咨询公司在过去5年间分析的一些指标。最重要的评定标准是政治稳定性、法律安全以及城市经济状况。除上海外,进入前十名的还有另外两个中国城市是:香港(第三位)和北京(第五位)。

 

最具吸引力,哪方面?旅游?居住环境?还是……?当然了,毕马威财务咨询机构,当然指的是经济投资。政治稳定性和法律加一块代表安全,合起来就是安全的最具吸引力的赚钱的城市。

 

上海得了第二,我们高兴之余是不是也该反思一下?

 

拿日本为例,中国与日本一样,是储蓄率奇高,资本相当丰富的国家,但中国在改革开放26年当中吸收的FDI不仅相当于日本战后50年的10倍,而且还在年度数字上超过储蓄率低得可怜的美国,这实在是一个相当让人诧异的事实。    

 

长期以来,引进外资被普遍提升到经济发展生命线的高度,并且享受着与内资不同的优厚待遇,虽然2008年取消了外资税收优惠,但在地方政府心中的地位却并没有取消,很多项目外资可以做,内资就不行,外国人外国资本在中国赚钱可以,但不可以在不平等的前提下赚。

 

从这个角度看,上海位列安全的最具吸引力的赚钱的城市的第二名,也许更应该引起的是反思。

 

二、外资低价收购天宸股份上海写字楼物业

 

29,上海上市房地产企业天宸股份(600620)将旗下位于四川北路上的“天宸玫瑰广场”以1455亿元的价格整体转让给一家德国房产投资基金。天宸玫瑰广场位于虹口区四川北路以西、虬江支路以南的位置,包括地下面积在内,总建筑面积约为764万平方米,其中,可售建筑面积合计在668万平方米左右。包括高层写字楼和裙房商业。每平方米均价仅为218万元。此次玫瑰广场的接盘方是一家名为“AM Shanghai Britto HK Limited”的项目公司,其股东方是AM alpha GmbH管理下的一家德国房产投资基金,总部位于慕尼黑,正在积极开拓亚洲市场的房地产投资业务。

 

如果说中国的房地产业有泡沫,那么写字楼物业的泡沫肯定最低,只需要比较本公司所在地,闸北区附近最近成交的两个地块就能发现,苏河湾的楼板价高达5.3万,而临近它成交的一块商办用地的楼板价才一万多,有这么大差距的原因是市场造成的,苏河湾住宅上市价可能逼近10万每平方米,而这附近的办公楼却只能卖2万多每平方米。

 

现在外国基金以每平方米均价218万元的价格买进“天宸玫瑰广场”,只能说是市场价,但肯定是物超所值,为什么呢?优质写字楼最适合长期持有,回报率稳定且长远看涨,谁让眼下国内资本浮躁不看好价值投资而纷纷参与价格涨幅日新月异的住宅市场呢?也许用不了几年,市场退烧,国内资本可能就会羡慕起来了。

 

三、上海外滩8-1地块成上海版“勾地制”首个成交项目

 

201021,上海外滩8-1商业地块被上海证大置业以92.2亿元竞得,折合地面楼板价34148/平方米。此次所拍卖的上海外滩8-1商业地块为上海版“勾地制”试点的第一幅土地。所谓“上海版勾地制”,全称为“土地出让预申请模式”,意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息,接受开发商的预申请,以稳定土地市场供应预期。上海外滩8-1商业地块地理位置紧邻黄浦江,位于十六铺码头和城隍庙中间,该地块出让面积为45471.9平方米。用地性质为商业、金融、文化、办公建设,是上海外滩国际金融服务中心的组成部分。

 

早在这个地块“预申请”的时候我就写文预告了新地王的产生,不过出乎我预料的拍得者是证大,土地总价款超过其净资产数倍,可谓真正的“蛇吞象”,就在证大拿地不久,国际著名评级机构穆迪和标普即给予其股票降级预警。

 

该幅地块的出让另一个令人关注的地方是上海版“勾地制”首个成交项目,这样的方式是为了最大限度避免重蹈退地覆辙,对于参与对象的资质审核空前苛刻,但为了避免暗箱操作、内定出让方的嫌疑,依然采取价高者得的方式出让,不过这样的方式效果究竟怎样,还需要更多的项目和时间的检验。

 

四、上海大力发展“高端、新型、总部”信息服务业

 

今年,上海市区两级政府将开展针对性招商,吸引国内外大型信息服务业企业落户;鼓励大型企业集团在沪设立信息服务业企业;支持国内外企业兼并重组上海企业。目前,全国尤其是上海周边省市纷纷出台政策,加大招商引资力度,大力发展信息服务业。上海要进一步突出优势,强化特色,确立“高端、新型、总部”的信息服务业全新产业定位,形成与周边省市错位竞争的格局。

 

这个策略十分必要,首先早在几年前上海便定位做长三角的服务者而不是竞争者,定位上海与长三角的格局由独乐乐改为众乐乐。其次,这也是明智之举,如果不开创蓝海走差异化路线,上海一味竞争也未必能每次都占到便宜。

 

五、上海苏河湾1号地块限定写字楼不得分割出售

 

在上海市规土局113日发布的第2号土地公告中,对苏河湾1街坊地块出让设定条件包括:地块含保留优秀历史建筑和开发可建两部分,住宅比例占到了45%。由于苏河湾当初的拆迁成本惊人,地块挂牌起始价已经高达47亿元,楼板价高达3.53万元/平方米。该地块所开发的商业物业必须持有经营,办公楼不得分割出售,竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时,竞买保证金达18.8亿元,占到土地出让金的40%。而竞得人自出让合同签订之日起的15日内,必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50%。面对上述条件,最终44家领取出让文件的开发商中,只有两家申请了现场竞买,它们分别是华侨城和盛高置地旗下的上海世康房地产咨询有限公司与百仕达控股属下的上海百仕达苏河湾发展有限公司组成的联合竞买体。

 

政府此举很容易理解,情况也很普遍,也不是首个这么做的政府,目的也很简单,就是发展楼宇经济,如果分割出售,一来房子到了散户手里,日积月累物业管理跟不上,客户品质跟上,整栋楼的品质也就跟不上,自然就会影响总部经济的效果,二来,如果分割出售,房子产权到了投资客手里,对于某些不在乎靠出租获利的客户而言,自然也就不太在乎出租率,但这却是政府看重的,因此,迫使一个大业主持有,保证楼宇的经营品质,合乎政府利益,也无可厚非。

 

  评论这张
 
阅读(445)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017