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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:高房价是否会被真正终结?   

2010-03-28 21:39:42|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:高房价是否会被真正终结?

 

要说起政府对高房价的调控,2004年前后算是最为猛烈,上海高官为此还丢了乌纱帽,结果怎样不需要赘言。从2004年算起,2008年楼市调整,政府出台一系列刺激政策,2009年行情反转,房价创出新高,进入2010年政府无论从舆论到政策,房地产调控又轰轰烈烈拉开序幕,短短数年间,针对房地产业的调控一浪高过一浪,气势也一次比一次猛烈,为何不见房价下降,反而越调越高呢?而2009年,全国住宅销售均价达4600/平米,比2008年均价上涨了1000/平米,更是成为住房制度改革以来涨幅最高的一年。

 

其实,只要稍作梳理就不难发现,虽然政府对高房价的调控每次都是来势汹汹,但当房地产行情稍现不好,从地方到中央很快就会转变态度,由厉言呵斥拳打棒踢到温言脉脉到关怀备至。

 

2010年两会期间,舆论第一次提出房地产不但要讲商业更要讲民生,在顾及民生的前提下政府时刻会保持对高房价的批判舆论和适度控制,但由于房地产和宏观经济越来越密不可分,房地产市场波动对宏观经济造成的影响,又促使政府不得不出手扶持,因此,在我看来,在相当长的时间内,房地产市场就将处在房价涨一涨,政府出手打一打,一旦跌了可能又会出手扶一扶这样的怪圈里不可自拔。

 

首先,制度设计的先天性缺陷,是导致今天高房价和市场波动的根本原因。1997年中国经济面临极大困境,为拉大内需,1998年国务院出台政策,正式取消福利房分配,拉开中国地产黄金十年的序幕。从福利分房到市场化分配,政府的最大转变是把解决国居民住房的责任当包袱给丢了,不但丢了包袱,还可以通过土地招拍挂的方式赚取高额收入,通过土地获得的收益,却只有极少部分支出到作为配套措施的保障性住房上,就算是投资微薄的经济适用房,也因为监管不力而成为许多开宝马奔驰者的特权房。

 

其实,这样的先天缺陷在房价上涨的初期,一切都还来得及补救,只要那时政府下决心大力建设保障房,下决心加大规范市场的力度,也不至于出现今天恶性循环的局面,现在的情况是,房地产货币化特征已经十分明显,高房价已经成为连接宏观经济核心脏器的毒瘤,留着是祸害,割了则危害生命。

 

其次,制度的先天缺陷,使得政府不得不频频出手干预,政策市的特征和本质也就显现无遗。远的不说,就说近的,2008-2010年为什么房价会有过山车的行情?为什么出现这么大的惊天大逆转?

 

我们整理和研究了一些数据,从2008年开始国务院投放市场的4万亿,2009年近10万亿的信贷投放,加上各个地方政府的大干快上,保守估计一年当中砸向市场的钱有20万亿之多,这个数字太可怕了,中国一年的GDP总量才多少?这么多的钱投向市场,还不要提杠杆的作用,所以,虽然我一直避免避免使用泡沫这两个字,但担忧泡沫产生,却一点也不为过。

 

在如此流动性的刺激下,房价重又坚挺,并且还创出新高,但政府却又不得不出手调控,因为民意也同样不可忽视,但一个基本事实是,在一个被过度干预市场当中,市场不会主动选择方向,而一切不触及高房价根本的调控,调控幅度越大,市场反扑可能越严重。

 

最后,在制度性缺陷和政策干预的市场中,依靠市场自身理性的调整,几乎不可能,因此,在这样起伏波动,上下轮回中,也许我们已经要做好迎接最坏可能的心理准备。

 

道理其实很简单,政府打击高房价已有好多年,每一次的目标都是保持房地产市场平稳健康发展,但现在“平稳健康”四个字都几乎可以成为反义词或是笑话了。要改变房价居高不下的状况,就要标本兼治,换汤不换药的做法只会加剧市场情形进一步恶化,如果政策没有和以往有根本性的不同,以前没有调控得住,何以肯定现在就行?

 

但要触及房地产的根本,就要涉及政策环境、土地制度、监管力度等一系列的措施和方法,而这些都不是在短期内能发生180度大转弯的。

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