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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:楼市惊天大逆转的背后   

2010-03-24 22:45:20|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:楼市惊天大逆转的背后

 

 

200811月数据显示,上海存量房屋高达千万平方米,供需比例约为3.31,供需失衡状况为近5年之最。然而到200911月待售存量房屋量仅够10周交易,用天翻地覆、过山车来形容市场的急剧变化一点不过,经济周期的缩短也意味着波动的加剧,以后又会是怎样的行情?

 

对于预测未来,定位理论创始人,国际级营销大师里斯和特劳特则说:“未来是不可预测的,可预测的只有正在发生的变革”。

 

而美联储主席格林斯潘断言“我们面对的不是泡沫而是小气泡,许多小型、区域型的小气泡,绝对不会膨胀到威胁整体经济健全性的地步”。这是格林斯潘在2007年出版《动荡年代》(The Age of Turbulence)一书中的评述。然而短短几个月后,美国便爆发了席卷全球的 “次贷危机”。

 

这样,我们再来看中国房地产业短短一年中的惊天大逆转,也许就会平和得多。

 

 

布鲁金斯学会研究员巴里博斯沃思(BarryBosworth)曾经对《经济参考报》记者说:“危机的一大教训就是,‘我们不要浪费危机’ 。”这话对中国房地产业而言,也许并不适用;风声大雨点小的房地产市场调整,使得多数开发商失去对市场的敬畏之心,以及对专业的尊敬,紧绷的风险防范意识也开始松懈,从这个角度讲,危机不但没有过去,也许才刚刚开始。

 

如果不那么健忘,我们应该清醒地记得,2008年下半年那段时间多数开发商的惨状,用风声鹤唳、草木皆兵来形容一点也不为过。不过,苦日子也并不如传说中那么难熬,短短几个月后,好日子就找上门来,2009年上半年,全国绝大多数城市的交易量便超过或与去年全年持平,开发商也随即完成了由杨白劳向黄世仁的角色转变。“不差钱”的开发商才深刻意识到,土地乃是一切的根源,于是抢地囤地、地王迭出便成为2009年一道亮丽的风景。

 

 

如果土地市场持续疯狂,那么推测房价将继续上涨就几乎是顺理成章的事情;眼下的房地产市场显然如此,种种迹象表明,房价仍将在市场预期的恶性循环中继续上涨, 2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示,超过六成(65.2%)的城镇居民认为当前房价高得难以接受,另一方面居民购房意愿连续3个季度攀升。预示着,在这样的无可奈何中,房价可能仍将继续攀升。

 

据统计显示,一线城市房屋租售比正在扩大,以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高,北京部分商品房的租售比已超过1600,创下历史最高水平。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本,有的甚至需要70年。

 

中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》称,我国房价收入比超出合理承受范围,85%家庭无能力买房。2010年的销售面积和房价水平,取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。

 

不过,与土地市场疯狂和房价上涨压力形成鲜明对比的是,至20098月止,全国保障房建设完成不足1/4,而针对解决“夹心层”住房困难的“二次房改”呼声四起。对如此显而易见的问题,为何在中国就能这么堂而皇之的存在,却看不到解决甚至是改善的希望呢?

 

 

高房价不是问题,就像车市有宾利和布加迪威龙不是问题一样,问题是,有豪华车的同时也要给市场有选择奇瑞和吉利的机会。现在的房市问题在于,购房者只有豪华车的选择,而经济适用房和廉租房的供给却迟迟跟不上。从这个角度看,政府难辞其咎。

 

建国以来至98年取消福利分房,中国一直是个住房困难大国,几十年来积压的住房需求,从98年至今,虽然市场化供给近20年时间,但只有少部分有购买能力者通过市场化途径得到满足;大多数没有购买能力的,住房需求远远没有得到满足。

 

中低收入阶层是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足的途径,与高收入阶层的市场化满足途径形成“一锅粥”吃饭的局面。

 

前者工作严重滞后,导致市场供给出现结构性的矛盾,所有人都涌到商品房市场,由于政府发挥市场调节功能缺失,造成市场供给出现结构性矛盾,众人挤过独木桥,房价哪有不涨的道理。

 

中国经济目前的发展模式面临跨越瓶颈、经济结构优化,甚至要触及政治体制改革,而中国改革在深水区徘徊也面临进退两难的境地,改革的第一阶段为何受到广泛认同,是因为触动的是少数人的利益,保障了大多数人的利益,让广大农民工人生活有了提高,而目前改革的阶段需要满足和解决的问题日益多样化尖锐化,很多问题到了不动根本无法解决,动了根本可能就乱的地步。

 

保障性住房未能推向市场,房价和中低收入阶层的背离情形越来越严重。房价问题日益成为制约发展的重要因素。在这个牵动千家万户的根本性问题上,目前的情形已容不得我们再有半点马虎,不主动深化改革,人为的拖延时间越久,可能日后面临的调整将会愈加剧烈,我们付出的代价将越高昂。

 

 

2009年我国房地产销售总额将达5.7万亿到6万亿元,也就是说我国居民近半花销用在“买房”上。所以有人称“今年是我国经济最困难的一年,但也是房地产业最辉煌的一年。”

 

所有胜利者无不是在狂热中保持了冷静,巴菲特说:“在别人贪婪时恐惧。在市场辉煌之余保持一份冷静,是决胜市场的必备心态。”

 

地王迭出是否是一次集体狂欢?马太效应和羊群效应告诉我们,集体的行为未必代表决策的正确。

 

中国经济持续增长30年,没有只升不落的太阳,每次经济危机,我们都采取一样的手段来人为的延长繁荣周期,这也使得下次危机爆发的力度会更大,中国经济回调会发生在什么时间?每一个开发商都应该问自己:会不会在我们项目操作的周期内?

 

行业整合理论告诉我们,任何一个行业经过长时间的发展,最终会由少数的企业占据行业的领袖甚至垄断地位,那房地产业来说,最明显的例子是香港,香港排名前十位的地产公司占据香港80%以上的市场份额,而排名前4位的公司即已占有65%的市场份额。不论行业整合的时间会有多长,有一点是肯定的,那就是行业整合不论时间的长短,他总在发生着也必将继续发生着,任何时候,不以任何的原因和方式而改变。

 

中国目前经注册的房地产企业有6万多家,一个基本的事实是,这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失,我们必须警惕,什么因素会触发行业整合的加剧,在行业整合加剧的时候,自己如何能够置身事外。

 

 

每到岁末,编辑们约稿方向几乎一致指向下年走势预测,正如本文开篇所讲,预测未来是件困难的事情,虽然有不少人对我对过去一年中的准确预测表示了钦佩,但我自己却不这么看。

 

为应对08年金融危机,中央制定了4万亿的经济刺激计划,2009年信贷投放总量近10万亿,再加上地方政府一年来的大干快上,保守估计过去一年中投入市场的流动性超过20万亿,似乎这正是导致房地产市场惊天大逆转的原因所在,如果问题真的这么简单,倒好办了。

 

近期政府颁布一系列针对房地产业的新政或调整政策,调控的目标至少从宣传上看是针对房价,纵观以前和现在,调控政策均未触及根本,现在政府手中可打的牌更加不多,因此,效果怎样一要看执行,二要看决心。

 

执行力度和决心紧密相连,这直接决定政府调控是治标还是治本,一切治标之策再加上执行环节的心不在焉只会换来市场更加报复性的上涨,并且深度破坏产业的生态。

 

一篇评论文章里有这样的字句:不会倾听,不相信远久的故事,仅关注急功近利的当下,只相信凯恩斯主义“长期看我们是死人”的哲学。这对于中国的房地产业是最振聋发聩的警告,也许中国的房地产业已经到十分敏感且重要的十字路口,这仅是指民生还有人文。

 

普利策说:“倘若一个国家是一条航行在大海上的船,新闻记者就是船头的瞭望者。他要在一望无际的海面上观察一切,审视海上的不测风云和浅滩暗礁,及时发出警告。”有人说,最严厉的批评正是基于最深沉的爱,我说,一切为正义的善良的动机而发出的批评,才是真正的良药。

 

而对于房地产从业人士来说,事物的发展规律使然,正如某位著名经济学家说的:“一个简单的推理胜过复杂的论证。”中国经济总会在某个时间至少出现比较像样的回调,房价也总会在某个时间会有较大幅度的回落,问题在于,我们不知道这一切将会发生在何时?

 

我们不是格林斯潘,市场证明格老的判断仅仅几个月时间,但愿我们认为这些确定将会发生的一切不会那么快出现,或者即便这么快出现的时候,我们也做好了应对的准备。

 

(本人乃《房地产惊天大逆转的背后——揭示房地产运行的终极铁律》一书的前言,由原建设部副部长,中国房地产业协会名誉会长杨慎做序,冯仑、代建功、唐方方、高耀松等鼎力推荐,将在近期出版面世)

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