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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:海南楼市狂热会否成为第三次危机?  

2010-03-11 21:12:52|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:海南楼市狂热会否成为第三次危机?

 

建国后,海南岛几乎承载了整个中国对橡胶的需求,这导致海南到的森林覆盖率有建国时的80%多下降到改革开放前的50%左右,这可称作海南岛的第一次危机。

 

第二次危机,毫无疑问是发生于93年的房地产泡沫,那时,占全国人口6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。海南的平均房价从1988年的1350/平方米猛增至1992年的5000/平方米,增长幅度高达257%,而1993年则达至惊人的7500/平方米,1993年下半年泡沫开始破裂,房价呈现回落趋势。

 

在海南房地产最为狂热的时候,海南7000多家公司中,至少有5000家企业参与过房地产交易,它们大都通过各种关系,采取合法、非法手段批到土地,然后拿地皮作抵押向银行贷款,拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下,地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机,最终形成地产泡沫。因此,土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。而在这5000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡。

 

1995年,当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时,全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,随处可见的"烂尾楼"赤裸裸地在向世人诉说着10年前的狂躁,展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多"烂尾楼"的存在,严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这"四大财源"几乎全部消失,海南经济跌入低谷。泡沫破灭后,海南经济陷入了长达五年之久的低迷。

 

在这一轮房地产泡沫中,最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人,最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。

 

现在,海南岛似乎又在上演和1993年时相似的一幕,海南国际旅游岛的获批,像一支强心针打入海岛,使得海南的房价一夜飙升。不仅海口、三亚等一线城市房价高位递增,一些二三线城市的海南房地产业也全面兴起。三亚,豪华公寓的售价逼近了北京和上海同类地产的价格,海南楼市在短短3个月时间走完了国内其他省市35年才能走完的过程。

 

而这一切发生在国家大力调控房地产市场的时刻,海南房价这样明目张胆地上涨,更让人担心不已,上世纪90年代的海南房地产泡沫破灭景象依然历历在目,虽然这次房价上涨原因不同于上次,有“国际旅游岛”做“后台”。但无论受何种刺激,房价都不能背离其价值过多,在海南房价原本居高不下的基础上,动辄以千元每平方米的幅度上涨,并且有越涨越高之势,会不会预示着新一轮房地产泡沫开始的出现?

 

答案几乎是不言而喻的,如果不妥善处理周密计划,不采取断然措施有效控制房价的非理性上涨,目前的海南国际旅游岛建设,将不可避免的将成为海南历史上的第三次危机。

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