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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:楼市泡沫或会破,不过不会是今年  

2010-02-07 22:46:58|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:楼市泡沫或会破,不过不会是今年

(访问实录,有部分调整)

 

一、请问李总,你对现在的楼市,特别是在房贷调整下你有什么看法呢?

 

【李骁】:我认为目前的调整是很正常的,现在大概是怎么样的情况呢?成交缩量,有部分的楼盘促销,这是在09年行情里面没有出现过的,包括有传言说,有退房潮,但是我仅仅是从网上看到的,也有一些案例说过,但是我没有研究过,

 

导致集体退房的原因有很多种,比如说这个房地产项目当中存在质量的问题,比如开发商和客户之间有违约承诺不兑现的情况,再或者说这个楼盘的价格是不是确实是完全的背离了目前的行情,炒作成份太高导致的集体退房的情况,总之,就算是有集体退房的情况发生,但毕竟是个例,我们必须要了解情况才知道目前的行情。就这些例子来讲,不能作为一个判定目前市场行情的普遍情况来看。

 

除了这些个案以外,现在有促销打折的楼盘又重新出来,个别楼盘有下行的迹象,只能这样描述,出现这样的楼盘表象为什么我说正常呢?有这么几个原因:

 

第一、 现在临近年关,是传统淡季。

 

第二、09年一年天量的成交是对后期的需求是有一个提前的透支,比如去年的上半年,是以刚性需求为主的这么一个特征,后半年大部分是投资需求。刚性需求受到房价快速上涨的抑制。

 

第三、还有一个非常重要的原因就是国家重启对房地产的调控,最敏感的群众就是投资客,利率优惠和税收优惠取消再加上首付提高,累加一起大概对总房价将产生12%左右的影响。

 

上述因素对需求都会产生抑制。所以,市场作出目前这么一个反映,我个人认为是很正常的,也没有什么过度的反映情况。

 

二、最近焦点应该是放在房贷紧缩这一条上面,李总你对房贷紧缩政策以及整个市场的影响你是如何看待的呢?

 

【李骁】:单从影响来看,是多重政策效应累加出来的结果,如果单从房贷影响来看,影响并不大,当然也有,首先讲房贷无非是讲两条,一个是二手房首付四成,另外就是取消了七折优惠利率。这两项相加,优惠利率这一块仅仅体现在对总房价的客户优惠上,这个优惠是没有了,但是结合到目前的房价,已经高到这个情况来讲,这个是可以忽略不计的,影响也比较小,对未来预期影响面也比较小。

 

但是在首付四成这一块影响比较大,为什么这样讲呢?我们把这个市场分成三类的话,第一类是刚性需求雪上加霜,本来房价高起之后,对他们需求的抑制是很明显了,现在再加上门槛的抬高,压力是不言而喻的,如果保障性住房、廉租房不及时跟上,已经是晚于市场多少年了,应该是跟着98年市场化改革以来同步进行的,但是一直是落后的,这一点如果不及时跟进,那么对于中低收入阶层,尤其是低收入阶层这批消费者来讲是非常不公正的,我们如何体现政府职能体现社会公正这一点,我们要利用任何的场所呼吁,如果政府不跟上是有严重问题的,我们要付出代价的。

 

对于另外两类群体,一个是改善型需求,我认为影响比较小一点,所谓改善型需求,住房本身没有问题,原来住两房,现在要改善自己的生活条件,住三房,对于这样的人来讲,首付提高了,无非是压缩了选择面,原来可以买好地段,价格高一点,环境好一点的,现在就压缩了这些选择的条件。

 

第三类购买投资群体,房贷影响是降低了收益的杠杆,原来是20%,我可以是15的杠杆,100万的房子首付20%,付20万,得到100万的收益,获得是5倍的杠杆。现在是首付40%,相当于只有2.5倍的杠杆,对于这个群体有影响。

 

但是从04年开始的宏观调控,对于5年内、2年内二手房转让的税收政策的出台,其实从04年活跃在市场上面短期投机客已经非常少了,现在主要在市场上活跃的是中长期的投资客,那么对于这类人群来讲,典型的特征是他们有钱,并不是一定要借多高的杠杆实现自己的投资收益,所以这一点对于这个群体有影响,但最关键是他们对后市的判断和预期,如果他们认为房价仍然上涨,那么我觉得对他们的抑制是短期的。

 

所以首付上涨,比如我举两个例子,比如豪宅市场的井喷,比如二手房和商业物业,别墅都是要支付5成,为什么这些物业还是有这么高的销量,所以从这个角度来讲,首付比例有影响,但不大,持续时间不长。

 

三、进一步收紧贷款,对开发商也有影响,去年出了很多地王,价钱一个比一个高,今年对开发商会造成什么影响?

 

【李骁】:对开发商的影响,首先我认为目前中央出的一些政策,个人意见,可能都是一些年关的效应,马上就要春节了,大家都来秀一下,虽然话说的比较尖锐一点。过了年以后,很有可能就是该干什么还干什么,这是我的一个方面的看法,当然也不能肯定,只能说是这种情况。

 

第二就目前出的政策来讲,这些政策都没有触及高房价的本质,刚才我们讲过的二手房贷款,它付20%40%很正常,首付二成,房价一直不断高企起的过程是二成,银行不断累加风险,二套房提高至4成,是个很正常的市场化手段,如果我们的房地产市场经不起这么个变动,那就说明太脆弱,太危险了。

 

具体到开发商这一块,有说法说2010年信贷规模是8万亿,而2010年是不到10万亿,如果不和09年相比,而是和09年以前相比仍然是天量,所以说,对房地产信贷投放量在2010年还是一个宽松的政策,所以开发商缺不缺钱这不是问题。

 

第二个09年绝大多数的开发商在45月份的时候,或者说67月份的时候,绝大多数的开发商销售额已经超过08年全年,等到09年全年下来,多数开发商回收的资金量已经是历史上最高了,在他们公司历史上是最高的,所以短短半年,从杨白劳转变成黄世仁的角色,已经不差钱了。再经过08年市场调整的袭击,这些开发商再头脑发热,再头昏也会多一个心眼,即便抢地王,也会想说要备一些储备粮。

 

第三个我们不能和09年相比,因为09年太特殊了,如果2010年有09年的一半交易量这就是正常的水平,在这样的情况下开发商有什么理由缺钱呢?没有理由。

 

除了战略思维混乱,无度扩张的,这样的人和企业不算数的。这些人和企业即便市场不变天他们也可能随时死掉,所以2010年开发商还是不差钱的,不会因为国家的调控而缺钱。

 

四、你如何看待2010年还会像09年一样出地王吗?

 

【李骁】:情况一定会比09年好,09年是一个“怪胎”,畸形的一年,它可以载入房地产史的一年,就像超女的第二年,那是不可超越的,以后也很难超越,这是大家不惜血本不计后果的,乱往里面砸钱的一年,是不算数的。2010年会不会出地王,当然会出,但是疯狂的程度不会有09年那么高。09年出地王,也有几个原因,第一个,你说国家的信贷投放那么密集往外出,手里有钱肯定要买东西,就像生产企业一样,土地就是开发公司的生产资料,没有生产材料怎么生产产品,没有产品还算什么公司,它必然会去购买原材料,现实需要和冲动。这是第一。

 

第二为什么是央企,大家也分析过,央企在拿信贷是得天独厚的条件,和民企相比不是在一个游戏规则下玩的。

 

第三个央企比民营企业迟钝慢一步,前几年民营企业拿地比较多,而市场也证明了只要在房地产做猪坚强就会有钱赚,教育了国企。

 

所以是有这么一个综合的原因,包括大家也都很熟悉的万科的情况,万科的踏空,后面抢地,这也是大家熟知的,09年的地王也是特殊的,而2010年肯定不会有这么的严重,但是地王是不可能不存在的,地王说只不过是一个冠名而已,不断在刷新记录,随着产业发展就一定要有新的记录产生,没有新记录产生才有问题。

 

五、关于物业税的问题,北京最快明年年底的时候,它就要实行征收物业税了,0.5%-1%,二位如何看待这个问题呢?这样对房价会有影响吗?

 

【李骁】:我首先明确的表态,我是一个物业税出台的坚决的反对者。中国目前阶段,首先这个税不合理,它不是一个合理的税种,中国的土地出让跟国外不一样,中国是一个租赁制的国家。比如我问国家一下子租了70年的土地,付了70年的租金,反过头来,我要再为这个租金付税费,这个是完全没有道理的,关于这一方面的文章也有很多。这是第一点。

 

第二点,现在如果出台物业税,中国的综合税赋,在总体来讲中国的税赋是比较高的,就不管是排多少名的数据了,也许这个数据也值得商榷的地方,但是总得来说比较高是形成共识的。那么物业税的出台,势必会增加总税赋,使得整个国民的税赋在进一步的加大。

 

本来,内需不足的时候,应该减税,随着国家的经济成就不断的增长,一个国家的物质水平不断的提高,让所有的老百姓感觉到我的税赋是越来越轻,我的生活是越来越轻松了,而不是说越来越重了。

 

那么如果能够做到清理房地产的税费,能够做到出了物业税,没有增加普通收入阶层的税费,因为税就是用来平衡国民收入的,这是在二次分配环节当中重要的一个调节作用。如果你一个税出台不但没有起到调节贫富的作用,反而让低收入阶层增加生活的成本,那它的出台有什么存在的必要性呢?

 

第三个物业税,无非是用这样的税费来抑制高房价,但是它能抑制吗?如果能抑制还有合理性,但是在中国目前的阶段,物业税的出台也不足以抑制高房价,因为有这么几个原因:

 

目前中国的现状是贫富差距越来越大,因为地区发展不平衡,经济发展不平衡,行业发展之间不平衡,总之就是不平衡造成的,现在贫富差距越来越大,持有物业的人趋向于富人,包括中国的中产阶级都是在消失,是向两头走的,中国最近改革开放的10年,大多数的人他的收入和他的消费能力是下降的,不是提升的,这是国家统计数据支持的,财富越来越趋向于集中在少数人的手里,在这样的情况下,如果物业税的征收,必然是按照通常的做法是根据总价也好,面积也好,目的是要希望能够有钱人富人多征税,穷人少征税或者是免征税。如果仅仅在这个环节用药,如果房价还是在上涨,对于有钱人来讲,无非是买的时候多了一些钱,如此而已,如果不解决导致高房价根本原因,只是仅仅增加税负是没有办法解决的。

 

另外我认为现阶段出台物业税也不成熟,它不管是评估体系的问题,你怎么评估,用哪个部门来征收,怎么统计,现在一个人名下用多少物业,离婚时聘请专业律师去查自己老公有多少物业都查不清楚,你国家怎么查,现在官员大量的财产没有申报,这都导致了新的不公,你查不到就就征不到他们头上去。

 

 

最后,如果中国的高房价如果是出个新税种就能打下来,如果那么简单,那高房价就不是问题,物业税出了到最后是站在阳光下面的人,越是合规的人越受到政府的大棒子,所以物业税趁早不要提了。

 

【主持人】:政府是希望出台物业税可以提高投机人的成本。

 

【李骁】:问题是房价这么上涨,你难道没有提高投资者持有的成本吗?这是不是也是变相的提高呢?房价下来了吗?没有下来,所以导致高房价的一个原因,并不在于说你有房子人我们每年让你多出一钱,没有房子的人少出一点钱,现在问题是没有房子的人根本买不起房子,关键问题是在这里。

 

涉及到另外一个问题,高房价到底如何产生的?远的不说,就说近的,08-2010年,我们现在也在整理一些数据,我们要剖析一个原因,为什么房价会有过山车的行情,为什么出现这么大的逆转。通常认为,就讲大家通常认为的,国务院的4万亿,10万亿的信贷投放,加上各个地方政府的搞投资,一年当中砸向市场的钱据不完全统计是20万个亿,这个数字太可怕了,对于中国来讲一年的GDP总量是多少,这么多的钱投向市场,还不要提杠杆的作用,所以我避免使用泡沫这两个字,越靠近相关机构,他得到的钱越多越容易,信贷的投放第一波受益的,这种受益就像是一个涟漪一样,最靠近金融机构和权利机构层先受益。等传到最低端人群就是通胀了,就谈不上通胀预期了。

 

越是有钱的人,越有资格的人越容易拿到银行的贷款,这样就导致价格起来了。在这么一个过程当中,你税征下来了,让低收入阶层感到头痛的时候,这个市场可能在那个时候,已经转移到房地产的核心问题了,所以物业税出台之后,短时间市场会给点反映,房价往下下降,可能有点反映,但是不触及高房价根本原因的一切措施都会导致高房价的反扑,更强烈的反扑,这就是我的观点。

 

六、对于2010年整个楼市有什么看法?

 

【李骁】:我重复一下我刚才说的一句话,如果不触及高房价根本的调控,你调控的越厉害,市场反扑越严重,从这个角度来讲,可以去查我的微博,我的观点起码比任志强说的早了两个星期。政府打高房价,几年前已经打过了,几年之前就没有打下来,凭什么现在能打下来,所以这是我的第一个观点。

 

所谓触及房地产的根本,比如说我们的政策环境,我们的土地制度设定,比如我们对监管环境的执行力,这些东西你说在未来一年里面就会发生一些180度的大转弯,我看可能性不大,这是政府的惯性也好,其他的也好,总之不会那么的快。

 

第二个,在一个被过度干预市场当中,市场不会主动选择方向,未来的市场走势,我们不妨稍微做一些勾勒,比如快则一季度加息,慢则二季度加息,这个市场早就消化掉了,这是第一条。

 

第二条物业税,我本人认为它出不了,如果要出就是祸国殃民。

 

第三个还有什么措施呢?现在这些问题都不足以让房地产价格往下走。刚才我讲2010年投放8万亿,这是央行定的调子,它已经是很高的额度,下面商业银行放款的积极性有多高呢?我们有一个项目,我们指定是一个银行来办贷款,但其他银行的行长带队在我们门口抢客户,我们还不说刚刚被叫停的向中介机构返点,最高的时候可以返15%,过去09年有多少中介的贷款机构赚的是盆满钵满,真的是赚肥了,所以银行的贷款积极性,一方面大调子是宽松的8万亿。一方面这些银行为了向业绩交代,每一个支行的行长,现在银行都是企业化,不完成指标就扣奖金,所以我认为过完春节该干什么就干什么。所以在信贷口子上面不会收。

 

在这么一些情况下面,从中短期来看,房地产没有理由往下走,但是稍微放的长远一点,我对房地产还是充满了担忧,之前我也反复表达这个观点,主要是有三条:

 

首先是基于对中国宏观经济的担忧,但是在说这一点之前我下一个结论,如果接下来中国的房价要回调的话,绝不会发生于行业内部,因为房地产的行业调整也好,调控也好,主动怎么样也好,把房价整的“平稳健康”,这个“平稳健康”讲了有八年、十年了,越见越不健康了。

 

只有一种小小的可能性,就是中央对所有保障房的规划都落到实处,我很看好保障房的落实到位。首先造成民怨的中低收入的住房问题没有了,那么剩下这个市场,我一直讲两口锅,可以让中高层收入去抢好了,不用着急,但是目前为止,对于这一点我不是非常看好。09年这么火的一年,保障房只完成四分之一的计划,这还是不差钱的一年,还别说我们担心2010年差钱。

 

所以咱们讲一些规律性的东西,排在第一位就是中国经济是持续增长30年,没有只升不落的太阳,中国经济何时向下回调,可能08年可能是一个出发点,但是我们给它一计猛药制止了。现在中央密集调控,实际上在调控之前,9月份的时候,楼市成交量缩的就非常厉害了,我们不是在说“金九银十”成色不足吗?一直到12月份年底的时候,为了赶政策的末班车,才有一波成交,大家到1月份中央政策才密集的出台,在它出台的时候,房地产已经有一个像股市一样的自发调整,在这当口中央有密集的调控,我看这叫落井下石,雪上加霜,这样市场会过度的反映,因为它已经反映了,如果再过度敲它两次,如果出现未来34个月房地产持续恶化,中央又会赶快出台政策暖一暖,过去我们的政策一直就是这么过来的,那为什么不在0967月份就出政策呢,明明我们知道地出了几十万亿的流动性,房价就会起来,为什么不在一开始之初就多留一些想象空间。所以典型的就是头痛医头,脚痛医脚,没有章法。

 

另外中国宏观经济的结构性的问题没有解决,这就是说,现在中国社会,现在中国是全球第二大经济体,号称2030年要超过美国,这些钱没有去向,去的就是股市、房市,我认为中国的股市市值就摆在这里,而且也不是全流通的,而中国股市吸纳的流动性是有限的,而真正去的地方就是房地产,钱没有地方去,未来几年钱有地方去吗?还是没有地方去,这是第二块大问题。

 

第三个是行业整合的问题,任何行业随着发展都会有分裂和整合。我也原认为08年会触发房地产业的大整合,是房地产整合的节点,当时几万家公司会死少则几百家多则几千家公司,但是最后发现死了充其量100家,万科的确也收了好几家,但是马上又转变了,北京在最冷的时候据说消失了25%的房地产企业,但是现在估计又增加了25%都不止,导致资金使用的效率低下,整个行业良莠不齐,在我们可以看得到的几年之内会死掉一半,不管是主动还是被动的,在某个触发点里会死一大批,而不是慢慢死一批,有的是慢慢死去,有的就是爆发事件死去。

我们要问这些什么时候会发生?所以结合宏观经济和经济发展规律,我对中国房地产发是有很大的忧虑,

 

最后一句结论,现在也许我们可以随着这个市场跳舞,但是我们要记得站在靠近门口的地方。因为这次金融危机引起了我们担忧,因为这次危机把宏观经济产业的生态破坏了,我们是做营销行业的,这个行业在这次调整之前,很多开发商对你很尊敬,坐下来谈谈有什么点子,研究消费者的需求,对房地产有敬畏和好奇感或者是神秘感,我们是做智业的,大家都说我们是专家,很尊敬我们。通过市场调整,大家越来越发现,只要做猪坚强抗的住就有钱赚,所以这些企业对市场没有定位,市场对他们而言没有了好奇与神秘感,所以就会出现地王,大家不计后果去抢,如果大家不清醒就会为此付出代价。

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