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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:谈2011年中国楼市趋向兼答记者问  

2010-12-30 17:52:35|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:谈2011年中国楼市趋向兼答记者问

 

一、关于房产税

 

1. 房产税是不是调控楼市的最后一张王牌,房产税的出台是不是意味着以行政手段为主的楼市调控政策已陷入困境?

 

李骁:最后一张王牌未必,可以动用的调控手段还有很多,政策陷入困境倒是的确,今年楼市调控动用了大量行政性手段,期望在楼市调控中发挥作用,但结果可能事与愿违,任何行政性手段都是反市场、反自由的,这与改革以来我们对市场化追求背道而驰,最终可能遭到市场的惩罚。

 

2. 开征房产税究竟会降低房价还是推高房价?

 

李骁:房产税方面的文章我写过多篇了,我是房产税出台的坚定反对者,理由简单说:一、中国综合税负全球第三,房产税增加综合税负;二、房产税不能拯救高房价;三、如何清查、评估、征税等,制度设置不合理增加新的不公。房产税很容易被转嫁,必然会推高房价,近期亦有官员明确说出台房产税是为地方政府开稳定财源。

 

3. 现阶段开征房产税合适吗?2011年正式推出房产税的可能性大不大?

 

李骁:现阶段开征不合适,甚至在相当长的时间内都不合适。综合税赋已经过高,本来中国经济多年来持续高速增长,应该减税以让更多民众享受经济增长成果,更何况在我看来房产税根本不能降房价,如果仅为增加税种开财源就更说不过去了。遗憾的是,目前民众和舆论对房产税调控房价寄托了太多不切实际的希望,在此背景下,2011年政府顺势推出房产税的概率就很大,至少有可能先行试点。

 

4. 您预计届时房产税税率会是多少? 如果以累进税率征税,您建议最高税率在多少?

 

李骁:房产税毕竟不是物业税,物业税国际上普遍的征收标准在0.8%1.2%之间,因此房产税减半征收当属合理,这和市场传闻相符。

 

5. 未来房产税从增量房扩大至存量房是不是必然的趋势?

 

李骁:至少在我看来是大势所趋,既然名为房产税,顾名思义就是指对房产征收的税费,否则完全可以称之为奢侈品税或其他什么名字;既然政府出台这个税的初衷是为了增加税收,那么扩大税收面也就必然了。

 

6.     您比较建议的征税方式是什么? 

 

李骁:其实,关键在于征来的税怎么用,如果真正能做到差别化征税,只针对二套或三套以上,只针对大户型征税,税收资金来作建设保障房,这有利于改善和调节居民收入,我本人是赞成的。

 

二、关于限贷、限购 等

 

7. 明年 “限购”是否将扩散至全国?细则方面,您认为“限购令”可能会有怎样的调整,会放松还是再度加码?

 

李骁:调控成常态基本已经成为业界共识,很多地方政府应该在今年就已做好了出台限购的准备,只不过没有实施罢了。在今年出台的调控政策中,限购是被认为最严厉的政策之一,虽然早在4月份北京首发,到11月份扩散到全国16个城市,效果并不明显甚至被认为无效,但毫不影响地方政府对限购的偏爱。既然效果不大就对本地楼市影响不大,对经济的影响也就降至最低,还能被认为是严厉的调控政策,因此,如果调控还得继续,限购就是选择,何乐不为。

 

再说,随着一线城市调控收紧,资金开始向二三线城市转移,随着二三线城市楼市的进一步升温,原来可出可不出的城市将被舆论所关注,被迫出台调控新政,也会导致限购令在全国的进步蔓延。

 

8. 湖南省已调整首套自住房契税税率,(低于90平方米的小户型按1%的税率;而90144平方米之间的普通住房,减半按2%的税率征收;超过144平方米的房子,都视为高档住宅,按4%征收),这一政策其他省市会不会效仿?来年首套购房的利率优惠会不会被取消?

 

李骁:相信会被越来越多的城市效仿,一是,差别化的契税征税的确是调节市场的一种手段,并且是市场化的手段;二是,即便其他地方政府效仿,也会采取直升不降的做法,也就是说一套房维持不变,二套开始提高比例征收,这事实也是在提高税收,何乐不为。

 

9. 第三套住房公积金贷款明年是否可能恢复?

 

李骁:我看难,2011年总的基调还是货币收缩,房产调控持续。

 

10.   对于“限价”,您是否赞成?

 

李骁:不赞成。这是典型的行政化手段,是反市场的,市场涨的时候政府限制最高价,市场跌的时候政府会不会限制最低价呢?要限制也行,先从地价开始。

 

三、关于土地政策:

 

11.   有消息称, 12个土地违法县市的主要负责人已被“约谈”。对于土地问责,您认为政府明年会不会对动真格?

 

李骁:不是不想,而是动不动,动不了。一是行政级别:土地市场的问题根本就不是一个国土资源部所能解决的,国土资源部问责到县市,行政级别低了一大截,尚且收效甚微,更何况,很多违规土地的后台是和国土资源部同级的省、直辖市政府了。二是上有政策下有对策:违规土地大多和地方政府存在着千丝万缕的关系,开发商和地方政府相互呼应,国土资源部也奈何不了。

 

12 土地闲置的“黑名单”公开合适吗?

 

李骁:公不公开并不重要,重要的是这样是否有利于改善情况,现在看之前土地闲置“黑名单”的公开,并没什么效果。

 

13 清理闲置土地,对楼市价格影响有多大?

 

李骁:1998年至2008年房地产市场化改革10年间,房地产市场开发土地面积大概是31亿平方米,截止2008年年底,实际开发19.4亿平方米,也就是说还有将近12亿平方米的土地闲置没开发。根据国土资源部公布的数据显示,2009年全国土地出让总面积209亿平方米,按照前十年的闲置率,2009年一年就有8亿平方米的土地被闲置,累计闲置土地面积超过20亿平方米。

 

根据中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到09年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。根据对国内12城市的土地调研,自2003年以来,40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块,但至今有半数闲置。有数据显示,中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年,最低是20年。

 

不说别的,如果这些被闲置的土地中的一半被清理,按规合法开发,房价比现在降一半也不是不可能。

 

14 近日,国土部叫停了低容积率宅地出让、敦促地方政府公告土地闲置情况、规定溢价率超50%的地块以及“地王”必须上报,甚至提出“完不成保障房供地,年底前不再出让大户高档住房用地”。国土部出台这些政策意欲为何?这是否意味着调控已开始正视土地市场?

 

李骁:调控重视土地市场不是一天两天了,谁都知道面粉的价格决定面包的价格,但现实是我们屡屡出现面粉贵过面包的情况,只能说明,重视了,但没效。

 

溢价率超50%的地块以及“地王”必须上报,不会有什么调控作用,只要不是硬性规定。“完不成保障房供地,年底前不再出让大户高档住房用地”。这种说法更是扯淡,不供应大户高档住房用地就能改善局面吗?

 

15.您预计国土部明年还会出台哪类土地政策?

 

李骁:2011年应该会延续今年的状况,以商业为主,住宅为辅。

 

四、关于房价

 

16      您预计明年房价会不会涨,涨幅大概在多少?

 

李骁:只要不出现不可抗因素导致的经济大幅波动,房价上涨几乎是必然的,拿上海为例,12月房价突破2.4万的均价,地价突破1万的均价,面粉涨了,面包怎么会便宜?

 

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