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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:上海商业地产事件点评第5辑  

2010-12-15 11:23:58|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:上海商业地产事件点评第5

 

一、上海年内大宗物业交易中写字楼占三分之一

据戴德梁行数据显示,2010年以来,单就上海市场而言,其大宗物业交易总金额已达212亿元,其中写字楼物业占33%,购物中心及商铺占26%,住宅及服务式公寓占30%,其他综合类项目占11%。商业地产及写字楼物业对于国际资本具有相当大的投资吸引力。

 

这充分说明商业地产(包括写字楼)仍然受到大额投资资金的追捧,这使得热钱监管形势更加严峻,不过资金来源未必都是境外资本,保险资金可以进入商业地产领域以及住宅调控被挤压出来的资本也是重要购买力。

 

二、上海前10月商办用地出让面积超300万平方米

今年以来,上海加大了土地供应力度,其中商办用地的供应也较前两年更为充裕。来自上海中原地产研究咨询部的统计显示,今年1月至10月,上海商办用地总共出让85幅,出让面积共计308.42万平方米,已分别超过去年和前年全年的出让面积。

 

根本原因在于宏观调控影响了供求关系而造成的,从供给上看,住宅地块呈现规模化的特征,再加上地价的猛涨,政府对地王的顾忌等等,一方面住宅用地总价高,限制多,一方面供求双方都顾忌舆论,当然还有资金总体不宽裕等,因此,导致成交相对清淡些,而商业地块呈现的总价低,规模小,又不受政策限制,多数开发商增加了在商业地产上的投入,因此受到资金的追捧。

 

三、房企提升商业地产开发比例

汇总各方面信息,近期知名房企纷纷表示加大商业地产开发比例,除远洋外,部分知名房企近期表态如下:

 

企业

商业地产开发比例

万科

商业物业占到总开发物业的20%

保利集团

2012年,商业地产方面的投资占总投资额的30%,并持有部分核心地段的高品质物业。

华润置地

五六年后在资产比例和盈利贡献方面,商业地产所占的比例可能会达到40%甚至更高。

金地

今年土地投入计划中,将有20%的资金投向商业项目。

龙湖地产

预计在未来57年内,投资性商业物业可持有面积达到200万平方米,占整体土地储备量的15%左右。

 

本来开发商由开发住宅为主转向商业是渐进过程,首先,随着城市化建设的深入和成熟,一手住宅市场规模早晚要让位于二手房市场,商业地产却随着居民生活水平的提高和城市的发展日益茁壮成长,在房地产业产品线上的地位越来越重要。其次,规模做大的企业,要想保持长期稳定的增长,就需要延伸产品线,商业地产就成为介入的必然。最后,对于一部分房地产企业而言,并不是不想介入商业地产,实在是因为是时机不够成熟,在房地产市场化早期,商业地产几乎是外资一支独大。缺乏商业地产运作经验、资金实力不够、没有相应的人才都是制约因素。

 

但是,随着4月份开始的地产调控新政尤其是9月出台的“限购令”将使得房地产企业介入商业地产再次加速,首先,住宅需求被卡住,挤出的资金将会流向商业地产;其次,商业地产市场相对于住宅市场而言,在政策调控方面相对平静,开发商受到的制约相对较小;最后,目前介入不过是顺势而为,之前不是不想介入,实在是有很好选择。

 

随着住宅市场的调控,开发商和市场需求资金向商业地产流入,相信未来商业地产市场的升温也会开始加速,但对于多数内地房地产企业来说,介入商业地产项目,资金、经验和人才依然是衡量其是否会成功的关键因素所在。

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