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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:住房自有率高暴露楼市背后问题  

2010-11-30 16:15:43|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:住房自有率高暴露楼市背后问题

 

104上午,由联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市人民政府共同主办的“2010年世界人居日”庆典活动在沪发布了《中国城市状况报告2010/2011》。报告指出,2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米(人均住房建筑面积接近30平方米),住房的质量和居住环境有较大提高和改善,城镇居民的自有住房拥有率大幅提高,至2008年已达87.8%

 

87.8%的住房自有率被认为是世界第一,本文无意对该数据评头论足,权且承认其权威,认可其真实,但在高住房自有率的情况下,为何引来舆论民意几乎一边倒的批评?根本原因在于,高自有住房率无法掩盖目前房地产业的矛盾和问题。

 

一、高自有住房率不能完全反映产业的进步,道理很简单,在计划经济时代,人口不能自有流动,不论是占2/3左右比例的农民还是城镇居民,不管是蜗居还是易居,遮风避雨之所多数人总是有的,且不论是不是四代人在一间小屋内立体化生存,真正能代表进步的数据该是人均居住面积的提升。从这个角度讲,在城镇人口大幅膨胀的情况下,人均居住面积由1978年时的6.7平方米提升到现在的30平,这的确是个巨大的提升。

 

二、高自有住房率无法掩盖数据背后日益扩大的收入差距,人均住房建筑面积接近30平米,的确是很大的进步,但不要忘了,我们的数据采用的不是中位数,而是加权平均值,更多的反映的是总量的提升,数据掩盖了目前存在的住房矛盾。

 

从收入上看,我国大约有一半左右的人口在近二十年中的收入并没有增加,并没有享受到改革后期的成果,但物价和房价的涨幅却有目共睹,财富的日趋高度集中,贫富差距的扩大,就更凸显保障房的缺失,在市场化改革之初,如果保障房计划就能同步跟上,相信今天的楼市就完全是另外一番景象了。

 

三、都是谁在高自有住房率数据之外?自有住房率再高,毕竟没有到达100%,我们在对高住房自有率沾沾自喜的时候,最应该关注的却是没有住房的人是谁?需不需要住房保障?对于后者我想答案应该是肯定的,人类对于居住的需求是刚性的,在中国租房观念相对落后的今天,相信这部分人中的多数是需要政府的住房保障的。这些人至少包括:一是城市中处于收入水平最低端的人群,二是进入城市生活却无法解决住房问题的移民。前者是在初次收入分配环节和二次收入环节都处于弱势的人群,后者则是蚁族,政府对此有义务有职责。

 

四、高自有住房率在某种程度上反映的恰是楼市病态,此话怎讲?我们只说房地产市场化改革后新增的比率,在新增的比率中,有多少是刚性需求,有多少是投资性需求?不需要考证,简单的推理胜过复杂的论证,尤其是在近几年,由于房地产的投资消费属性被无限放大,大家追捧房地产产品的目的更多为了投资获利,甚至有那么多的咒骂房价过高的人,他们咒骂的原因不过是因为仇富,因为自己没有享受到房价上涨带来的暴利,不少人我想应该理性的扪心自认,你希望房价跌的原因到底是为了解决自己的刚需还是希望房价跌下来自己可以买了投资?

 

而这一切无不表明房地产业的生态已经被破坏,如果房价上涨的预期不能被改变,资金持续进入房地产领域仅为投资获利的话,我相信楼市的恶性循环也将进一步延续。

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