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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:弄清住宅空置率关乎国计民生  

2010-11-01 17:24:55|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:弄清住宅空置率关乎国计民生

 

前阵子全国6540万套空置房,可以养活2亿人的话题全国发酵,关于中国楼市泡沫的争论很是热闹了一阵子,不过,和其他太多的热点话题一样,住房空置率问题在权威部门失语的状态下,很快被所谓的二次调控抢去了风头,谈论的人少,关注的人也少了。

 

不过在我看来,话题降温,不代表问题随之降温,相反它可能随着时间的推移,在日积月累中“茁壮成长”,如果不能引起我们的高度重视,后果可能不堪设想。

 

有必要先搞清楚一些基本概念,空置房是房地产市场上的专用名词,严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子,通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。

 

对空置房而言,适度的空置有利于降低房价,这说明市场供大于求,以上海为例,93年一直到2000年前后,住房空置情况均较为严重,但并没有引发不良的社会影响,房价也持续在低位徘徊。

 

而今天引起我们关注的,应该是指住房闲置情况,也就是说房子空关着,既不出租也不出售,坐等升值,房屋闲置率对房地产业甚至宏观经济影响重大,房屋闲置率过大的深层次原因,一是社会贫富差距持续恶化的表现,随着房价高涨,买房成为富人的游戏,更进一步加剧贫富差距;二是体现了房地产业存在的矛盾和问题,已经到了十分凸出的阶段;住房闲置率高居不下,在持续使得房价虚高之外,还意味着大量的资金被沉淀下来,浪费不说,资金效率和再创造能力就更不要说了,相当数量的房屋使用银行资金,房屋储蓄化、货币化、金融化成为阻碍宏观经济正常发展的隐患和毒瘤。

 

住房闲置率过大的负面作用,对宏观经济的影响,显而易见很容易达成共识,难点在于,到底多少闲置率算大,而目前中国住房闲置的客观状况又是怎样的?

 

对于前者,网上流传有所谓的国际标准:“在5%-10%之间为供求平衡合理区;空置率在10%-20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。”对该标准笔者无法论证其是否真的存在,不过即便该标准真的存在,指的也是——房屋竣工后没有实现销售的房子。这在目前的中国楼市至少不成为问题,有空置多数也是刻意捂盘的结果。

 

在空置率争论正热期间,北京朝阳区首次公布空置情况:住宅空置面积133万平米,其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米,占空置总量的39%。空置3年及以上的积压房中,别墅、高档公寓的比例占到一半以上,达55%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。就算没有所谓的国际标准可以借鉴,我们应该可以做出判断,这样的闲置率肯定是高的离谱了。

 

中国楼市的住房闲置情况一定是客观存在,虽然我一直不同意有6540万套这么多,但随着投资性购房成为市场主导,国内投资渠道匮乏等,买房闲置等升值,自2008年宏观经济和房地产业惊天大逆转之后,房屋闲置率相信会有大幅的上升。

 

不过,与朝阳区公布区内空置情况形成鲜明对比的是,国家相关部门至今三缄其口,住房闲置情况真的那么难以查清吗?看到一篇文章介绍了美国的住房统计情况:“以美国为例,2001年全国共有人口2.7亿人,住宅1.2148亿套,平均每2.25人拥有一套住房,空置期一年以上的住房为1091.6万套,空置率为9%;季节性空置住房为355.4万套,季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中,有320万套为租赁住房;有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外,美国还按住宅的类型(如出租房或出售房,独户或多户住宅),住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限,不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、12年和2年以上)。”

 

如果美国人可以把住房统计做到如此详细,常识判断告诉我们,我们国家没有理由做不到,问题是我们到底想不想为,如果不是事实上闲置数据的确已经到惊人地步,某些部门欲盖弥彰,那么在这些事关国计民生的大问题上,还是马虎不得,尽快彻查清楚以给调控政策提供更准确的决策依据方为上策。

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