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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:触发房地产行业整合的三大因素   

2010-01-20 22:36:41|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:触发房地产行业整合的三大因素

 

行业整合是个趋势,大多数新兴行业随着自身的成熟,都会经历分裂与整合,而要观察一个趋势,往往要经历十几年或几十年的时间。在相对漫长的行业整合之旅中,遇有某些突发事件或特殊的情形,行业的整合将会加速。

那么,什么样的因素会促使房地产行业整合加速或者爆发呢?

首先,政策是首要的因素。房地产项目因为其投资周期长,资金密集,涉及行业广泛等原因,一直以来,和政府存在着千丝万缕密不可分的关系。又因为房地产具备既是投资又是消费的双重特征,其一举一动都受到社会各界的关注。

众所周知,中国房地产业从市场化萌芽之初,便置身于政策调控的漩涡之中,几度沉浮轮回。而中国房地产企业的境遇也随着政策的变化,而冷暖不同,几家欢乐几家愁。93年中央首次针对房地产的宏观调控,触发房地产行业第一次整合大潮,由于卡住了开发商的资金命脉,市场哀鸿遍野,建筑尸体横呈,一大批开发企业从此消失,房地产行业的门槛明显上升。

之后的多次“楼、堂、馆、所”政策调整,也或多或少的对一些企业造成不同程度上的冲击。开始于2004年的宏观调控,是目前中国房地产业寒冬的始作俑者,种种迹象显示,房地产市场已经在面对的可能是一个罕见的冬天,一次大级别的行业整合序幕也许才刚刚开启。

其次,宏观经济形势。房地产作为支柱产业,与宏观经济的状况紧密相连,良好的宏观经济基本面是促使房地产业良性健康发展的基础,而一个生机勃勃的房地产市场反过来又会促进宏观经济的持续增长。

目前,中国面临外围经济衰退的严峻考验,在多年的宏观调控之后,国内的经济增速回落十分明显,这成为压倒房地产市场的最后一根稻草,国内房地产市场低迷从今年下半年开始加速,对建材、电梯、钢铁、建筑等多个相关产业影响十分明显。前些日子,万科也出现项目停工的情况,虽然万科回应说是为规划和设计,但不可否认,和目前不景气的房地产市场也存在很大关系,而这,可能还不是最坏的时刻,今年很多公司还有积蓄的粮草和能量,到明年也许情况会更糟糕,由于房地产的综合特性,已经对宏观经济造成很大的压力。

一旦出现房地产业作用宏观经济的恶性循环,那么行业的整合调整,将绝不会是中等级别的,有资料显示,虽然众多项目加大促销的力度,中央及各地政府的刺激楼市政策也纷纷出台,但并未能改变市场的走向,刚刚过去的十月,惨淡的状况,使得传统上的“金九银十”彻底绝望。

最后,新技术和新模式也将是触发行业整合的重要因素。说到底,行业整合不过是竞争加剧的另一种表现形式,其真正的关键仍然是,企业的核心竞争优势什么?在市场好的时候,行业发展的特征非但没有整合,发而可能以分裂的表现形式出现,然而,如果整合是一种趋势,那么分裂不过是趋势过程中的潮流或者时尚,是短暂而不可持续的。

一旦市场形势不好,整合开始的时候,企业间的竞争将首先从最直接的地方开始,比如以前的土地现在的资金,而以后将进一步从人才和品牌的高度展开。

公司的核心优势除战略、管理、人才等,新的赢利模式和新的技术创新,也将会把强者和弱者区分开来,这里所说的模式或技术,当然是指会对行业发展造成重大影响并且具有相当进入门槛,比如,万科早在2003年便已启动住宅产业化研究,现已具备一定的规模,在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化。还拥有了30项左右的专利,这给万科带来强大的先发优势。

住宅产业化是房地产发展的趋势,虽然现在大多数开发商仍然认为它属于未来的市场,不过,一旦条件具备,回过神来的企业想开始追赶,可能已经为时已晚。

李骁:行业整合,谁动了你的奶酪?

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