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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:国十一条显示供需依然是调控重点  

2010-01-11 20:56:13|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:国十一条显示供需依然是调控重点

 

今年110日,国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,包括五大项十一条,这是继“国四条”出台不久,更加细化的“国十一条”火速下发,预示中央对房地产业的调控力度继续力度在持续增加。

 

虽然“国十一条”包括1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给;2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;3、加强风险防范和市场监管;4、推进保障性安居工程建设;5、落实地方各级人民政府责任等五方面的内容,涉及到了供给、需求和监管各环节,但具体分析文件内容,其调控力度主要集中在供给和需求两个方面,可以认为,政策调控的重点,依然集中在供需上。

 

从供给方面看,“国十一条”重点表现在:“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”上,五个方面的内容,用两个方面来阐述保障性住房的政策,充分说明中央对保障性住房的重视和落实的决心,文件甚至强调“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”对完成时间和目标给出具体数字,这在中央文件中并不多见。

 

本人一直以为,中国的房价问题,保障性住房是关键的一环,只要把中低收入阶层和高收入阶层“分锅吃饭”,不但可以有效的遏制高房价也不担心房价上涨,对比去年保障性住房只完成计划的1/4这一事实而言,我们但愿这次的“国十一条”能够真正落到实处,如果真的能切实执行,我想将扭转现有楼市格局,对此,文人将专文阐述。

 

“国十一条”调控供给另一个重要的内容是:“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”,虽然中国高房价的根本性原因之一可能在土地供给上,但这里讲的是土地供给制度而非土地供给总量,至少在我看来房地产市场的土地供给并不短缺,造成目前看似短缺现象的原因在于,一、产业不够集中,大小房企多如牛毛,但效率却十分低下;二、开发企业囤地捂地现象泛滥;因此,

虽然增加土地供给并不错,但效果和重点不如放在如何提高效率上。

 

调控需求只要体现在对二套房贷的首付比例的提高上,对于此前业界传言提高二套房贷,却一直未有明文规定“国十一条”给予了终结,“国十一条”明确提出二套房贷的首付比例不低于40%,加上之前的利率优惠取消,两项相加将对楼市产生较大的影响,这是因为:

 

首先从预期上政策向市场传递了调控加码的信号,将促使一部分需求转而观望,其次,因为去年的成交天量对今年需求的透支,目前仍在活跃的以投资和改善性需求为主,但这两部分需求皆对政策和价格敏感。最后,二套房贷和利率优惠双重影响将抑制相当一部分的刚性和改善性需求,说到改善性需求,“国十一条”将改善性需求也纳入调控范围,是不为人注意却十分重要的一个方面。

 

总的来说,“国十一条”是对“温总理“国四条”深入和细化,“国四条”是基调和纲领,而“国十一条”则是具体执行细则。不过,老生常谈,不论是“国四条”

还是“国十一条”,严格的执行最终是关键所在。

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