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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:优惠政策去留成楼市走向关键  

2009-10-29 20:18:40|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:优惠政策去留成楼市走向关键

 

去年楼市调整,国家和各地方政府出台的刺激政策,将在年底到期,这引发市场关注和猜测。楼市的走向,政策成为最大的不确性因素。

 

就拿上海来说,根据相关数据显示,近几天上海一手房和二手房一改今年“金九不金,银十不银”的颓势,交易量明显增加,和上海14条优惠政策即将到期,有着密切的关系。

 

影响购房者突击抢货的主要是二套房贷和交易税费的优惠政策去留,基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率对购房者而言,可不是小的优惠,再加上交易环节的税费,就足以促使购房者在面临可能取消这些优惠的时候突击购买。

 

其实猜测优惠政策是否取消本身没有任何意义,到时候答案自会揭晓,我们真正该关心的也许应该是优惠政策到底应不应该取消的问题。

 

从整个宏观经济和房地产行业长远发展来看,优惠政策不但应该取消,而且应该很彻底。宽松的货币政策和对房地产的救市措施,使得房地产业应该展开的行业调整,短暂的结束,夯实行业发展基础的市场机会,被政府“看得见的手”人为的改变。

 

因为这次危机的“风声大雨点小”“水过地皮湿”来得快去的快,倒让很多企业更加坚信市场是持续向好的,所以便更加疯狂。这也是今年地王频出的原因之一。

开发商对市场对专业失去敬畏和尊敬可能才是本次调整带给市场的最大隐患,这个隐患终将使得一些公司日后为此付出惨痛的代价。

 

尤其是在宏观经济层面,虽然今年GDP增长保8已不成问题,但中国经济仍停留在不可持续和不平衡的轨道上,由固定资产投资和宽松的货币政策而推动的经济强势是在透支未来的潜在增长,而且存在引发恶性通胀的危险,虽然目前中国仍处在对通胀的预期阶段,但一旦进入实质性的通胀期,政策所付出的校正成本就要大得多,效果也会差的远。

 

不过,从近期的房地产走势来看,三季度量缩价盘的格局,已经使得市场对未来一个时期将滞涨的走势形成预期,如果这个时候全面取消所有优惠政策,对房地产行业而言是个不小的打击。也要防止市场直接掉头向下,市场大幅波动甚至重演去年的市场走势。

 

最好的做法是,能够做到区别对待,并落到实处,对刚性需求的购房者仍然适度的采取一定的优惠措施,而对投资性尤其是投机性的需要应该更加严厉。全国人大常委会一权威报告中显示,保障性住房建设进度慢,至8月底,保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率为23.6%。不足全家国家计划的1/4。在这样的情况下,控制房价走势,以免和一般购房者的购买力背离越拉越大,也应是政策制定者应该考虑的问题之一。

 

总之,年底前后的政策走向,在兼顾市场考虑民生的选择上,考验政府智慧,是短期楼市走向的关键所在。

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