注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李骁的博客

大视野集团董事长。归再读网络科技董事长

 
 
 

日志

 
 
关于我

大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

网易考拉推荐
 
 

李骁:对火热楼市的冷思考  

2009-10-21 17:50:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

李骁:对火热楼市的冷思考

 

一、宏观环境

 

1、国际市场

 

全美商业经济协会12日发布调查结果显示,八成美国经济学家认为经济衰退已经结束,经济扩张正在开始,并预测2009年下半年美国GDP增长将上调至2.9%;但巨额联邦财政赤字和高失业率将使复苏的步伐相当缓慢。此前,美国GDP已连续四个季度大幅下滑,为1947年有该数据记录以来的第一次。

 

2、国内宏观经济

 

近期,澳大利亚宣布加息,全球市场为之震动。该消息也引发了投资者对于美国、欧洲及中国等经济体的货币政策的关注。市场开始忧虑中国政府是否也会步澳大利亚后尘实行加息。

 

中国银监会主席刘明康认为外围经济体需求目前仍然非常疲弱,对内地经济恢复带来负面影响,消费物价指数持续向下,中国尚未摆脱全球金融危机。

 

刘明康坦承,今年要达到全年财政收入预算目标存在难度。经济结构性矛盾正越来越突出,不同行业,如钢铁、水泥、煤炭及建筑材料等均存在产能过剩问题,就业和改善污染等问题依然突出。

 

而近期国资委公布的中央企业2008年度分行业运行情况的数据也显示,在九大行业中,除商贸企业外的八大行业均出现利润下滑。其中,航空运输企业出现282.2亿元经营亏损,未实现国有资产保值。

 

虽然短期内国内货币政策看来变动不大,但却成为最大的悬念,包括去年以来对房地产业的刺激政策均将在年底前后到期,未来政策环境存在巨大的不确定性。

 

二、房地产市场

 

1、住宅市场

 

房地产业的“金九银十”已成泡影,刚过去的“十一”黄金周期间,京、沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面,除了泡沫较温和的广州楼市在9月有略微的成交环比增长,北京、上海及深圳都已经连续多个月成交剧烈下滑,其中深圳成交下滑更是长达4个月。

 

前期巨量成交对需求的提前透支,房价持续上涨对刚需产生抑制等,楼市进入瓶颈期正在成为共识,在这样的预期下,一定时期内成交量可能会继续萎缩。

 

近期公布的2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示,超过六成(65.2%)的城镇居民认为当前房价“高,难以接受” ,超过9成的白领认为现在不是购房的合适时机,只有10%的白领计划在未来3年内买房。

 

“量跌价滞”是否是房价拐点的一个重要信号?这同样是近期市场存在的巨大变数之一。房价的快速飙升对刚性需求产生巨大抑制作用,而这种抑制使得投资需求的热情也开始淡化,博取短期升值的资金大幅减缓或停止了进场步伐,交易的活跃度和流动性更加衰减。

 

成交量的大幅萎缩,使得维持高房价的基础开始动摇,若不是持续保持的宽松货币政策,注入市场的巨额资金使得房企的资金链变得宽松,从而在市场博弈中占据有利位置。

 

所以,从这个意义上说,短期内巨大的变数是政府的政策。如果政府严格执行稳定币值的中性货币政策,那么房价进入下降通道的概率将大大提高。

 

2、写字楼市场

 

(1)宏观市场


上海写字楼新政三大举措:一、将工业用地的容积率从1提高到2;二、企业总部大楼用地,可以按照工业地块招拍挂方式出让;三、增加上海写字楼的建设,计划每年增加150万~160万平方米的写字楼供应量。
 
金融市场波动影响,目前写字楼市场疲态未见停止信号,整体租金下滑,空置率增加,且未来两年供应量仍处于高位,如果再政策扶持每年增加150万到160万平方米的供应量,将会雪上加霜。

 

相对大的供给,使得需求显得更单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化的影响,一直占上海写字楼租赁市场比较大份额的金融客户,纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机,还有很多企业为了降低运营成本,退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼,加上企业破产等,使得需求出现大幅的萎缩。

实体经济不见转好,是写字楼不能反转的根本原因所在。
 
(2)微观市场

 

尽管刚刚过去的三季度上海甲级写字楼市场的吸纳量止跌回升,但今年乃未来中期的租金预期仍然下行。预测2009年上海甲级写字楼租金整体降幅在15%左右,2011年才有可能触底反弹。

 

2008年8月-2009年8月上海甲级写字楼空置率走势图

李骁:对火热楼市的冷思考 - 李骁 - 李骁的博客
 
从三季度的市场表现看,上海甲级写字楼平均租金约每天每平方米7.0元,与二季度基本持平,但由于去年三季度租金处于历史最高水平,因此同比降幅仍高达32%。同时,三季度上海甲级写字楼市场的整体毛收益率回落至约7.5%。

 

2008年8月-2009年9月上海写字楼租金水平走势图

李骁:对火热楼市的冷思考 - 李骁 - 李骁的博客
 

三、冷静的战略思考

 

1、地王迭出是否是一次集体狂欢?马太效应和羊群效应告诉我们,集体的行为未必代表决策的正确,中国有家电、保养品的疯狂,国外有互联网泡沫的破灭和美国地产泡沫破灭。

 

2、中国经济持续增长30年,没有只升不落的太阳,每次经济危机,我们都采取一样的手段来人为的延长繁荣周期,这也使得下次危机爆发的力度会更大,中国经济回调会发生在什么时间?每一个开发商都应该问自己:会不会在我们项目操作的周期内?

 

3、住宅消费的非理性特征和写字楼消费截然不同,住宅市场价格飙升和楼王迭出是因为,豪宅市场还未真正形成,目前中国的富豪消费豪宅是典型的“不买最好,只买最贵”,而写字楼则不然,购买写字楼的主体不管是法人还是自然人,都把它当成生意,理性对待,回报率、资金占有率等都作为考量,因此写字楼价格没有住宅价格活跃就在情理之中。

 

4、所有胜利者无不是在狂热中保持了冷静,正如巴菲特所说:在别人贪婪时恐惧。在目前较为乐观的市场环境中保持一份冷静,是日后决胜市场的必备心态。

  评论这张
 
阅读(8794)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017