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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:使房价上涨的两大新因素不可忽视  

2009-09-30 09:32:14|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:使房价上涨的两大新因素不可忽视

 

一、“新土改”政策落实和实施,将对房地产业产生积极而深远的影响。

 

毫不起眼的一条新闻,上海农村产权交易所揭牌,试行土地承包权场内转让交易,推进资本对接农业。

 

揭牌当日,首批推出包括农村企业产权转让、农村土地承包经营权流转在内的共140宗挂牌项目,共涉及金额3.54亿元。

 

就是这么个容易被忽视的新闻报道,却透露出重大的信息,标志着上海农村产权制度改革进入了一个新阶段,是上海借助上海国际金融中心建设动力,探索利用金融要素市场,推进农业产业化、资本化发展的一项重要创新举措。也是上海对“新土改”政策的落实和执行,在这方面同样走在了全国前列。

 

“新土改”政策最根本的意义在于解放生产力,并划时代的打破了城乡二元结构,对中国经济的影响重大而深远,对房地产业来说,一来,因“新土改”而推进加速的城市化进程将产生大量的新增住房需求,二来,因土地流转来释放的部分资金会进入房地产市场,虽然进入行业的资金量不会很大,但不可忽视积沙成塔的累积效应;最后,因为“新土改”而受益最快最直接的三、四线城市,因经济的受益而产生的改善性需求也将对房地产业的发展产生积极影响。

 

早在“新土改”政策出台后不久,天津实行宅基地换商品房,即农民自愿以其宅基地按置换标准换取小城镇的一套住宅,节约下来的农村土地整合出售,用土地收益弥补建设资金缺口,由此,天津就将有10万套住宅的置换量,由此而带动的房地产需求量可见一斑。

 

二、保险资金投资不动产的政策突破已箭在弦上。

 

随着101新《保险法》的正式实施,届时保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则也将明确,有数据显示,由此而释放的资金规模或达2000亿元左右涉及房地产领域。

 

但按照国际标准5%-10%的比例,资金规模可能会更大,一般来说,保险资金以追求稳定安全的收益为第一投资原则,为此,商业物业将是其首选,而目前国内的商业物业市场的调整已近一年,处于底部区域,此时放行保险资金,对资金安全来说是个好的时机,对于商业物业市场则是重大的利好。

 

目前的市场是住宅已经由寒冷转为过热,但商业物业却仍在冬季徘徊,如果因保险资金的入市,商业物业大举反弹或反转,受商业物业和住宅物业的联动效应,将使得目前的住宅市场获得后续动力,不排除再次回升的可能。

 

上述两项对房地产业的新政,将持续而深远的影响房地产业,加之传统已经存在的因素,房地产业持续向好的长远趋势不会改变。

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