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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:不必担心上海写字楼新政的影响  

2009-09-21 11:39:57|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:不必担心上海写字楼新政的影响

 

上海写字楼新政三大举措:一、将工业用地的容积率从1提高到2;二、企业总部大楼用地,可以按照工业地块招拍挂方式出让;三、增加上海写字楼的建设,计划每年增加150万~160万平方米的写字楼供应量。

 

三大举措中,最后一项引发市场担忧,原因是金融市场波动影响,目前写字楼市场已经疲态尽显,整体租金下滑,空置率增加,且未来两年供应量仍处于高位,如果再政策扶持每年增加150万到160万平方米的供应量,将会雪上加霜。

 

这样的担忧和分析看上去很有道理,其实却可能是被笼统的数据吓住了,只要稍作分析就会发现,真实的情形并非如此。

 

首先,关于每年增加150万~160万平方米的写字楼供应量,这个说法的本身就值得商榷,我们知道写字楼市场基本是以写字楼的档次来划分的,对市场影响最大或者说主流的写字楼市场通常是指高端的甲级写字楼,这些楼宇绝大部分分布于传统的上海十大商务区,而这些区域的新增项目已十分稀缺,从我们的研究看,08年和09年是写字楼供给的高峰,除去陆家嘴地区外,到2010年浦西写字楼的供应处于递减状态。

 

其次,另外一个限制甲级写字楼供给量弹性空间的因素是,投资写字楼类物业的开发商很少,目前只有外资和国内少数开房商涉足,原因一是开发写字楼的周期和资金占用量相比住宅要高很多,二是高端写字楼的价值在于长期持有,写字楼物业具有良好的保值增值功能,其长期持有的回报率十分可观,这点对于习惯于利用资金杠杆快速开发大多数开发商没有吸引力。三是写字楼类物业的购买行为非常理性,所以很少会出现住宅类物业的价格可塑性,比如上海最高的住宅价格十数万每平方米,但写字楼就很难做到,因此对于追求短期暴利的开发商也不具有吸引力。最后,还因为缺乏写字楼物业开发经验和人才。

 

所以,高端写字楼的量不是轻易就可调动得起来的。随着上海城市框架的扩展,上海写楼市场有区域分散,边缘化的趋势,一些非传统的地区由于交通和配套的改善,再加上政府的推进,逐步会形成一些微型CBD,泛CBD的概念将会逐渐流行,这一点和上海市政府的规划相符,上海市政府在全市范围内规划了43个微型CBD,新政所指的新增写字楼供应量应该产生于这些区域,而且应该以乙级写字楼居多,并且以出售为主,所以乙级和出售型写字楼市场会有一定的影响。

 

但是长远看,上海市“经济、贸易、金融、航运”四中心的城市定位,以第三产业为主体的经济发展结构,都决定上海仍然有巨大的写字楼需求空间。并且随着长三角一体化的深入,上海作为长三角的领头城市,将会成为区内企业总部选址首选,加上2010世博会的契机,相信上海写字楼市场仍将有一个长期的繁荣周期。

 

当然,所谓繁荣周期并非是指,租售价格长期处在高位,不断攀升的租售价格会抑制企业盈利能力,随着城市框架的扩展,泛CBD的兴起,新增供应量的逐渐入市,会在一定程度上抑制持续攀高的租售价格,并因为品质和区域的不同,进步拉开价格差距,从而造就企业成本下降、政府税收增加,写字楼空置降低的多赢格局。

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