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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:认为物业税降房价见识有问题   

2009-09-02 10:40:35|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:认为物业税降房价见识有问题

 

数年来只刮风不下雨的物业税,近日来突然因国务院《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的推出而“山雨欲来风满楼” 引来业界一片热议,大有大雨倾盆之势。

 

在业界的热议之中一种观点比较突出,即认为物业税的推出有利于抑制高企的房价,极端观点人士的甚至认为房价将因此下降30-50%,这真叫人担心。

 

一般收入阶层苦于房价高企不能安家置业而盼望房价下降的心情可以理解,他们

不是业内人士,就算一厢情愿也有情可原。但所谓的业内专家如果也跟着一般见识忽悠物业税如救世神器,“倚天一出,谁与争锋”,物业税一旦推出,高房价便顷刻土崩瓦解,那我们就不得不怀疑这些专家的见识水平了。

 

且不说要推物业税是个综合工程,牵一发而动全身,就算如市场所预期的近期推出物业税,是否房价就会因此而大幅回调,在我看来情形可能完全未必如此。

 

我们知道,房价的变化归根结底要看供求关系,从需求上来看,基本的判断是强大的需求在相当长的时间内不可能发生逆转,这主要表现在以下几个方面:

 

1、 中国人安家置业的传统观念根深蒂固。

2、 投资渠道的匮乏而引发的投资需求

3、 经济快速发展提升需求能力

4、 人口增加和城市化进程引发住房需求

5、 市场供给的结构性矛盾

6、 经济结构失衡导致外行业资金涌入而产生的需求

 

中国房地产业市场化进程今不过十年时间,市场化发展之前数十年来积累的需求和市场化发展数十年产生的新的需求,现在远远没到饱和的程度,再加上市场化十年来政府在保障性住房供给上的缺位所导致的结构性的供给矛盾,短时间内根本不可能得到改善,因此在一定的时间段内来看,只要所有的需求都在一个市场化的锅里抢饭吃,房价就会持续上涨,而房价持续上涨又将给投资性的需求是正强化的反映,而进步激发他们的投资热情,要房价在这样的环境下大幅下跌,除非是宏观经济出现极度恶化,否则是难上加难。

 

认为物业税推出会抑制房价者的理由无非是,物业税的推出增加了房屋持有成本和降低开发商的开发成本,按照他们想当然的推测,如此一来,供需关系将发生变化,炒房和持有投资者的需求被抑制加上产品供给的价格下降,那么理所当然的结果当然是房价下降。

 

那么我们就顺着这两个想当然的理由来分析一下看实际情形是否真的会如此演变。

 

首先,物业税的本质实际上是一种税制改革,即把开发和交易环节的税费转移到持有环节,其中标志是否成功的关键点在于不增加老百姓税费支出,总的税费标准并没有发生变化,在这样的情形下,对需求产生的是双重刺激,即对中等收入

者的投资需求的确会有一定的抑制作用,但对刚性需求却会有刺激和释放的作用,因此总的需求并不会因此而发生大的变化。

 

为什么说物业税可能只会对中等收入者的投资需求有一定的抑制作用,原因在于,在可以预见的物业税征收方式中,对于持有多套房屋、大面积房屋、高价值房屋者征收的税费比例应该递增,相反则应该递减,但问题是,高收入阶层购买房屋投资的目的,除了保值外更重要的是增值,在投资渠道匮乏的中国,光是物业自身的升值收益已经让投资者感到无比满足,只要这个趋势不发生改变,这些人根本不会在乎增加的这些持有成本。

 

对高端的自用客户,消费豪宅的人而言更是如此,豪宅和一切奢侈品的消费心理就在于不买最好的只买最贵的,越是别人消费不起越是能吸引这个阶层,因此他们对增加的持有成本反映只会更加迟钝和麻木。

 

其次,生产成本下降并不必然意味着产品价格的下降,关键在于供求关系,在过去房产牛市期间,几倍利润的楼盘比比皆是就是最好的说明,只要需求强劲价格就不会下降,相反物业税的推出成为高房价的推手也未可知。

 

最后,认为推出物业税能降低房价者的另一个判断前提是,物业税的推出和改革取得圆满成功,达到市场预期的目标,但这也恰恰是值得担忧之所在。且不说要顺利推出和成功实施物业税需要做出的千头万绪的配合和准备,单就这其中涉及到的方方面面的利益再分配问题的处理,就让人有充分怀疑的理由,远的不说,就说近期才推出的燃油税改革,目前看来很难说达到了政策所想达到的目标,更别说比燃油税改革复杂的多的物业税了,如果无法达到预期目标而变作变相增加的税收品种,那么物业税就只可能成为房价上涨的推手,如果情形这样发展,不知道持物业税推出会降低房价的人会怎么想,会不会选择回家上吊以谢翘首以盼房价下跌的众多购房者?

 

所谓的专家,不但是在某个行业吃了多少饭菜,更重要的是应该认识这个行业以及这个行业所处的宏观环境,从而得出相对准确判断,专家们的见识低不要紧,要紧的是专家的身边还汇聚了大量的希望得到切实帮助的购房者,如果那些盼着房价下降买房的购房者信了这样的忽悠而错失购房时机,那才是罪过。

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