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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:金九不金,银十是否也将不银?  

2009-09-18 13:05:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:金九不金,银十是否也将不银?

 

近期房地产市场热闹非凡,一方面是叠创新高地王频现,一方面是京沪两地市场量缩之后价跌,市场后市去向扑朔迷离,金九银十的表现成为关注焦点,也成为评判市场走向的风向标。

 

相关数据显示,进入九月第一周,京沪地区两地出现量价齐跌的现象。上海楼市成交均价回落一成,从8月初的18005/平方米回落至16343/平方米。为此有媒体认为,随着九月京沪两地入市楼盘的大幅增加,楼盘重现打折风、交易量下降等楼市拐点信号已经隐约出现。更有评论人士认为,国庆节后,楼市或将迎来新一轮价格调整,2008年底量价齐跌的行情可能重演。

 

现在看来九月过半,金九不金已成基本定局,而即将到来的十月在我看来也将在不银中度过,不过,这不表示市场将面临拐点甚至重现去年量价齐跌行情。

 

首先,由于去年楼市的缩量调整,使得积压的需求在今年初集中爆发,全国多数城市几个月的成交量便逼平或超过去年全年的成交,这样虽然释放了积压的需求,但也造成对下半年市场需求的透支,因此,市场在持续几个月的巨量成交后,成交量适当回落实属正常。

 

其次,今年来的行情由刚性需求引发,由投资性需求拉升,市场运行至今,很多城市房价已经超越历史峰值,创出新高,抑制了刚性需求的持续入市。

 

再者,由于今年的行情来的意外和突然,使得很多房企来不及反应,市场供给滞后市场需求,市场存量房源大批消化后,优质房源的供给相对不足,也使得某些需求无法激活,不过相对于目前的供给,虽然成交缩量,但绝对的成交量相比而言,仍然很大。

 

最后,今年以来的火爆行情和宽松的货币政策密切相关,截止目前,近10万亿的新增贷款创历史新高,充裕的流动性使得房地产企业由杨白劳摇身一变成为黄世仁,“不差钱”的房企四处拿地,地王频出也就不足为奇。

 

而资本的逐利本性又使得资金源源不断进入房地产行业,毕竟制造和贸易行业一位数的回报无论如何也无法和房地产行业至少2位数的回报相提并论。

 

不过,随着下半年央行货币政策的微妙变化加之各大银行也实在是对信贷额度透支的厉害,因此,量能的适度萎缩也就在情理之中了。

 

尽管金九不金,银十似乎也确将不银,但这并不妨碍房地产价格的长期上扬趋势,尤其是一线城市更是如此,理由已是老生常谈,从供求关系上看,城市化出进程仍将继续,土地流转释放的购买力以及经济的持续高速增长等。

 

从经济结构和目前制度看,资金流向房地产业的积极性、地区差距和贫富差距的扩大都将使得一线城市的需求继续保持,因此,市场后市去向尤其是一线城市依然十分乐观。

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