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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:这次调整什么楼盘受灾最重?   

2009-09-15 12:29:23|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:这次调整什么楼盘受灾最重? 

 

这次房地产的调整,几乎殃及所有物业类型,就连一向相对迟钝的写字楼,近期情形也逐渐变得糟糕起来,价格下行的趋势开始明朗。不过,比糟糕更糟糕的也许并不是写字楼,而是早在数年前就被国务院明令调控的专业市场类型的物业。

 

自以浙江义乌和河北保定白沟等中国四大小商品市场火爆以来,敏感的浙商便捕捉到专业市场存在的商机,2000年后几年,大到省会城市小到县城各地均可见到浙商开发的各类型的专业市场,因为那时候商业面积的巨大需求,加上投资品种的匮乏,所以最初的专业市场开发占尽天时地利人和之优势,仅靠粗放的开发模式,售后返租的销售形式便取得巨大成功。

 

有了榜样的示范作用,全国范围的专业市场开发便蔓延开去,尤其是2003年后,国家统计局数据显示,中国商业地产投资每年都以近30%比例高速度增长,范围越来越广,规模越来越大,加上近几年地方政府政绩工程和以GDP为纲的发展思路带动下,无视市场规律和整体规划,比如很多地方,仅一条马路之隔,竟然规划相同的专业市场,每个规模都达到几十万平方米,比如单北京一城市就有6个规模巨大的服装产业中心,最终导致开发过剩呈饱和状态。

 

随着市场的饱和和竞争的加剧,再加上客户的成熟,先期的开发和销售模式已不能为继,很多开发商只好亲自操刀,兼具经营者的角色,不过,隔行如隔山,术业有专攻,没有资源也根本不懂经营的开发商,很多项目只能越陷越深,苟延残喘,一段时间里,外地项目到温州去参加房展会,满眼望去,数十个参展项目几乎全是专业市场或酒店式公寓类的投资型物业。

 

商业物业的过度开发引发的市场闲置,重复建设,资金浪费等情况,终于在2006年引起国务院的关注,当年出台《惩治商业地产网点管理条例》,期望推进商业地产尤其是大面积的商铺和专业市场科学化、法制化、深入化发展。

 

不过,国务院法规的出台并未有效的遏制开发商开发专业市场的冲动,原因在于相比其他类型的开发,一样甚至更低的投资额,商业物业的开发却具有更高的理论利润,虽然有那么多开发失败案例的前车之鉴,但受高额利润的驱使,很多开发商仍对专业市场类的项目开发趋之若鹜,尤其近两年房地产市场的火爆,很多开发商高价位拿地,都期望靠商业的高价销售而大幅提升项目的利润值,不幸的是,这次房地产调整,把这类型的物业直接推到绝望的边缘。

 

一来,经济形势的不景气,几乎毁灭性的打击了投资客群的投资信心,以往占到商业类物业购买客群半壁江山的投资客,现在几乎难觅踪影;二来,此次经济的不景气在很大程度上是因为全球性的需求萎缩而导致的,很多商家搁置或撤销其扩张计划,如此一来,不但是销售即便是租赁的形势也十分严峻;再者,在这次宏观经济调整中受冲击最大的纺织、制造和各类建材行业恰是占了专业类市场定位的很大比重;最后,不论是住宅还是办公物业总是有相当的刚性需求作支撑,但专业市场在过度开发和饱和情况下,牛市时几乎是靠投资客在撑门面,到了弱市,没了投资客,除了项目闲置或倒闭,似乎没有更多选择。

 

当然,经营成功的专业市场项目也有很多,不过更多的却是不顾市场需求,为追逐高额利润盲目开发的专业市场,他们注定要成为这次房地产调整中受伤最重的物业类型。

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