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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:近期地王频现的原因及应对  

2009-09-10 21:07:32|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:近期地王频现的原因及应对

 

毫无悬念,今天进行拍卖的上海长风6B7C地块最终被中海地产以70.06亿元平均楼板价为22409.3/平方米的天价成功拍得,新的中国地王也就新鲜出炉。

 

在过去的几个月里,土地市场风起云涌,地王频现,地域涵盖北京、上海、杭州等众多一线城市,开发商则是清一色的地产大鳄,土地价格叠创新高,却丝毫没有让开发商胆怯,就拿今天的上海长风6B7C地块来说,69家企业领取出让文件,最终15家企业申请竞买。竞买企业云集内地、香港、新加坡、印尼等地的地产巨头企业,成交溢价率高达129%

 

综合分析地王频现的原因当然首先是看好后市,金岩石认为北京上海房价未来5年翻一番,感觉有些离谱,也许需要时间来证明,但就算是未来十年翻一番,房地产依然是高额回报的市场,就算不翻一番,我本人认为未来上海内环均价5万到6万,中环3万,外环1.5万到2万,基本是没有太大问题,同样有着很高的回报。

 

土地是面粉,房子是面包,只要面包的价格卖的足够高,开发商的利润足够多,竞价拍地王自然就无可厚非,是再正常不过的商业行为,金地拿下青浦赵巷地王,预计售价在3.5万每平方米,开发商有这个信心,就不能说他们拿下的地块价格高。

 

其次,不能说不和土地市场相对供给不足有关,就拿上海来说,据相关统计数据显示,今年1 8月,上海商品住宅土地成交302.1万平方米,但同期的商品房销售面积却超过1000万平方米,两者之间存在巨大差距。

 

最后,近期很多开发商四处出击,积极拿地,也是对以往战略的一种修正,这表现在两个方面,一方面以万科为例,由于过去一年中万科战略偏向保守,认为本次的调整会持续很久,希望通过大量的整合购并方式获取土地,致使万科错过最佳拿地时机,以至出现无米下炊的窘境,因此,万科不得不打破自己不做地王的承诺,两个半月斥资百亿速揽18块地。

 

一大批央企面临的情况和万科有些相似,土地实行招拍挂之后,央企的土地资源优势正在慢慢消失,而央企整体对市场敏感度不如民营,战略均有些保守,现在感觉有些踏空,并感到竞争压力,就像是股市的追涨,所以奋起直追了。

 

另一方面是,经过多年的房地产发展,起码目前为止,揭示了一个硬道理,那就是屯地有理,屯地有利,现在越来越多的开发商认识到这点,况且政府对于土地供应,时常心神不宁,没有一个准主意,对于手上的筹码似乎也不知道应该怎么运用,不差钱的开发商正是看准了这一点,政府放多少收多少,可以开发就开发,不开发捂在手里等升值。

 

明白了地王频出的原因,应对措施其实也并不复杂,首先,政府应该着力出台相关政策,改变市场预期,比如严打捂地,加大保障性住房的推出,在市场格局上形成两个相对独立的市场,使得中低收入人群和高收入人群两口锅吃饭。其次,政府应该采取有效的措施想办法缩小贫富差距,想法提高中低收入阶层的收入,提升民众购买力,唯有这些落到实处,取得成效,房地产的地王之风才可能得到遏制。

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