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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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老百姓该为房价下跌高兴吗?  

2009-09-10 11:49:30|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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老百姓该为房价下跌高兴吗?

文/李骁(本文发于08年8月)

权威数据表明,北京、上海、广东和深圳地区房价下跌的比例有的已经超过30%,以深圳下跌的幅度尤为明显,主流的观点是超过40%,全国大部分城市的房地产交易情况也十分的清淡,与此同时,各地百人千人购房团热潮此起彼伏,似乎普通购房者夜夜等日日盼的购房梦就要圆了,然而以笔者作为业内人士的观点来看,这样的高兴似乎为时过早了。

我们都知道,针对的房地产的调控,时至今日也还在继续,对于国内日益高涨的房地产救市呼声,政府似乎并不理会,相反“保银行、舍地产”的意图已经很清晰。

导致这一轮房地产业调整的因素,并不完全来自政策,通货膨胀、宏观调控,经济不景气都是原因所在。早在2004年政府正对房地产行业的调整政策便开始出台,极致时八部委九部委,狠不得整个国务院都参与进来,但我们看到的结果是,房价不但不降,反而越调越涨,老百姓怨声载道,甚至于到了怀疑政府执政能力的地步,为此温总理也不得不借在新家坡接受采访的时机,来解释宏观调控的效果。

是什么原因导致了房价的飞涨,供给失衡乃是重中之重的因素。地产大鳄任志强说房子是造给富人住的观点,成为众矢之敌,但就我的观察和接触的业内人士来看,他的观点在房地产业内是得道认同的,房产是商品,在市场化的运作中,经济组织和资金的逐利本质,决定了开发商必然会追求利润最大化,企业的社会责任是道德约束力,指望地产开发商发善心薄利售房,显然是违反基本的经济原则的。

亚当.斯密在《国富论》中说,市场是“看不见的手”,在充分的市场运作下我们就看到经历了地价飞涨,地王迭出,房价飞涨,楼王纷涌的情形。而房价飞涨的结果就是普通收入阶层的购房梦越来越遥不可及。

我们都知道,供给和需求形成了市场,在房地产这个市场中,供给和需求却出现了不可调和的矛盾,从需求上看,充分市场运作的结果是,有钱人拥有的房产多达数十套,而一般的收入阶层,却一套也买不起,拿上海为例,当地流行的说法是:中心城区住的是外国人,内环以内住的外地人,中环乃至外环才是本地老百姓居住,这形象的反映出了房地产市场的结构性问题,就是供给的失衡。

居者有其屋,房子问题在任何国家都关系国计民生,市场缺乏一般收入阶层可以消费的房产,这样的问题,中央政府和地方政府并不是没有意识到,还是拿上海为例,早在这轮房产价格上扬之初,上海市政府就提出了两个一千万的目标,即,1千万的经济适用房,一千万的中低价普通商品房,用政府这只看的见的手增加有效供给,调控市场,解决中低收入阶层住房问题,这样的做法也正是国外多数国家所采取的有效措施。

但在GDP为纲,政绩等多重因素下,地方政府缺乏动力往往对问题视而不见,即便是上海市政府的2个一千万,也是悄无声息的搁置,直到中央三令五申,大动干戈之后才又提上日程,但推向市场的日期以及这样的供给量对市场的影响效果,我们还需要拭目以待。

 房价看来是似乎跌下来了,普通购房者的希望之光似乎也亮了起来,但是我们还要重申的是,此番房地产行业的调整,并不完全来自于政策,乃是整个宏观经济不景气反映的一部分,宏观调控卡住了资金链,通货膨胀和对宏观经济预期的悲观抑制了消费,在这样的背景下,即便是房价下来了,普通的购房者的购房热情真的会高昂吗?如果富人都对未来保持谨慎,那么一般的收入阶层,受通胀冲击更大的阶层,他们的钱袋也会随着通胀和经济的不景气而变得更瘪,又有什么理由会过得更好呢?购房对他们而言仍然是可望而不可及的梦。

虽然在中央的大力控制下,各地政府又开始一窝蜂般的大肆兴建经济适用房,不过我担心的是,如果宏观经济真的出了问题,房价在宏观经济的影响下大幅回落,中央乃至地方政府是否还会保持干劲来做似乎在他们看来已经不是问题的事情,而如果不这么做,等到形势一旦好转,房价又会回到原来的价位甚至更高,但那时,房子还是富人的归富人,如果不解决供给矛盾,恐怕还是一般阶层的还是归不到一般阶层。

所以,在我看来,对于一般收入的购房者,市场结构性供给矛盾不解决,房价再跌我们也没有值得高兴的理由。

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