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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:资本金下调利好限心理层面   

2009-08-31 09:23:43|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:资本金下调利好短期仅限心理层面

 

528国务院颁布 “国发〔200927”文下达《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,通知下调固定资产投资项目的最低资本金比例,“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%

 

普通商品住房项目的最低资本金比例为由35%下调至20%,相当于恢复到1996年的水平,为13年来的首次下调,力度不可谓不大,因此国务院通知一出,即刻引发市场多种反映,几家欢乐几家愁,有新闻报道总结说:开发商喜,购房者怕,银行忧,可说基本反映了市场各方对此的心态。

 

不过具体情况要具体分析,普通商品住房项目最低资本金比例下调,对房地产业毫无疑问是个利好,多年的宏观调控尤其是开始于去年的楼市调整,使得绝大多数开发企业资金链濒临断裂的危险,虽然今年持续至今的小阳春行情极大程度的改善了一些企业的资金状况,但杯水车薪无法使大局逆转,勉强度日可以,要说增加新的投资就有些勉为其难,今年1-4月全国房地产开发投资同比回落27%也就不难理解。而此次资本金比例下调对于改善开发企业的资本投入比例和结构中长期而言会有很大的帮助。

 

房地产业是个综合性带动行业,在中国宏观经济探底回升的关键时期,房地产业的投资比例下滑无疑会加重宏观经济复苏的压力,保持或加大固定资产投资及比例,促经济,保增长,应该是是国务院出台此政策的根本目的所在。

 

不过问题在于,中国的房地产业经过数十年的发展,尤其是多年的宏观调控政策,房地产企业自筹资金、工程垫资、预售回款的开发运营模式基本成型,对于自筹资金基本上就是走个形式,走完必要的过程完成一定的手续后,自筹资金中需要的部分仍然可以挪做他用,资本金下调短期内对这种运作模式的影响和改变并不会十分显著。

 

另一方面,对于银行而言,资金金比例下调未必意味着就会新增贷款规模,现实情形是,大量的开发企业即便是资本金充足,四证齐全也未必可以得到银行的贷款,一来是受银行总的信贷额度制约,二来和中国的特殊国情也不无关系。

 

即便上述两项内容不成立,具体到调整固定资产投资项目资本金比例政策的本身,我们也可以发现,本次下调规模最大的仅限普通商品住房项目,并不包括商业地产、别墅等房地产项目,虽然这里存在大量的灰色地带可能会有钻政策空子存在的情形发生,但就政策本身而言,不能一概而论,2008年中国房地产投资的3万亿中,这些房地产项目占到相当大的比重,资本金比例下调5%-15%所释放的投资资本将不会有此前业界人士所预测的3000亿那么多。

 

因此,综合来说,国务院这次关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,对于房地产业而言,中短期其信号的作用大于实际效应,一方面说明中国的宏观经济转暖压力仍然不容乐观,一方面告诉市场,中央将继续采取较为积极和宽松的市场政策,尤其对于普通住宅类产品而言更是如此。

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