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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:土地政策“三箭齐发”重拳出击高房价  

2009-08-21 12:49:34|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:土地政策“三箭齐发”重拳出击高房价

 

近日,上海抑制房价过快上涨又有新动作,土地政策"三箭齐发" 限制"地王" 稳定楼市:

 

严控囤地: 将对具备开工条件但因开发商原因未开工的土地加大处理力度

增加供给: 据悉,上海预计可供应住宅地块约120幅、1196公顷,达上半年的3倍。

提前申请: 规土部门将提前公示半年或全年的供地计划,以稳定土地市场供应预期。

 

土地政策“三箭齐发”是继上海市政府出台严打“捂盘惜售”、收紧二套房贷和严格预售制度后的又一重拳,可以看出,上海正在以实际行动有条不紊的推出政策组合拳,以期改变房价过快上涨的局面。

 

上周,上海的商品住宅的成交均价每平方米19603元,逼近2万元,创历史新高。抑制房价快速上涨压力重大,相比之前推出的战术性政策的小打小闹,上海市政府针对土地市场的“三箭齐发”可以说是战略性的,指向了导致房价快速涨的关键所在。

 

首先,增加土地供给,改善供求关系和供求预期是根本所在,增加土地出让面积不但增加了商品房供应量,更重要的是,将从心理上改变商品房“供不应求”的预期,而预期正是刺激投资投机需求的关键所在。

 

上海市在出台《上海市经济适用住房管理试行办法》后,又在《上海市住房建设规划(2006-2010年)》以及《上海市2009年住房建设计划》的要求,加大保障性住房用地供应量,如果政策落到实处,将会有效抑制房价快速上涨的格局。

 

其实,土地市场本不缺地,关键在于开发商屯地积货,土地作为开发商的生产资料,没有土地的开发公司不能称之为开发公司,在政策允许的范围内储备土地天经地义,无可厚非,问题在于,在全国天量的土地储备中,有多少是违规而不开发的?单就上海来说,这一现象的官方数据即高达16155亩。

 

如果不严惩屯地行为,将会使增加土地供应的政策付诸流水,其供需状况将会畸形扭曲,继续深陷土地高储备推动房价上涨同时也使地价上涨,地价上涨反推房价上涨的恶性循环的泥潭。

 

不过,再好的政策,要想发挥作用,关键还是看执行,回顾国家和上海的土地政策,国家级的有针对违规屯地的2004831日“大限”,上海市自2004年开始即有一系列的新规出台,其中20041, 上海建立了全市统一的土地交易信息化平台,目的是土地出让过程更加透明;20046月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令)明确土地储备是政府行为,并规定严惩违规屯地行为。

 

但政策的结果我们已经很清楚,并没有达到政策所预期的结果,原因无非是出在执行环节,如果本次的上海系列政策组合拳,仍然是说一套做一套,可以预期,房价也必将你说你的,我涨我的。

 

这一点,从今天最新的消息也可以得到佐证:据住房和城乡建设部披露的数据显示,今年上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套,仅仅约占全年指标的37%。经济适用房建设进展缓慢地方政府积极性不高是主要原因。

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