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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:收紧二套房贷不改房价上涨趋势  

2009-07-29 10:08:20|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:收紧二套房贷不改房价上涨趋势

 

中国银监会主席刘明康在银监会17日召开的2009年第三次经济金融形势通报会上表示,要严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”“面签”制度,切实防范“假按揭”“假首付”现象的发生。

 

这也许是个明显的信号,预示着国家对房地产业新一轮调控的开始,但就收紧二套房贷本身而言,对楼市和房价的影响,存在的可能仅仅是象征意义。

 

我们首先要弄清一个问题,何谓收紧二套房贷?其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007927日共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的相关政策,通知中规定申请购买第二套()以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%

 

换句话说,自20079月至今,该项政策从未改变过,只不过在执行环节上各家银行,“上有政策,下有对策”,说一套,做一套,使得政策制定的初衷大打折扣。

 

不过问题在于,这种“上有政策,下有对策”的情形并非是近期才有的事情,而是伴随着当初政策实施之初便已开始,但房价却是该跌的跌该涨的涨,去年下半年跌的够呛,今年上半年涨的够猛,这其中二套房政策似乎也无能为力,因此结论是,二套房政策对房价上涨下跌不起作用,至少作用十分有限。

 

道理很简单,二套房贷政策影响最大的人群是投资需求和改善型需求,中央自2004年开始的宏观调控,重点针对投机炒作,交易环节的重税已经在相当程度上抑制了短期投机炒作,目前市场上活跃的投资客群基本上具备相当的购买力,对二套房贷的首付比例和利息是否优惠的政策相对麻木。而在影响改善性需求购买决策的因素中,二套房贷政策的影响比重更低,既然是改善性的购买,显然相对应的应该具备的购买能力不会因首付提高一成,利息不予优惠便改变决策。

 

既然二套房政策与房价上涨与否关系不大,那么,目前的市场发展轨迹便不会因为二套房贷政策的收紧而受到影响,促使今年以来的房价上涨的因素是多样的,但究其根本仍然是相对强劲的需求(当然包括投资需求)和相对弱的供给的供求关系失衡使然,甚至和取消福利化分房市场化改革时政府保障性用房的缺课的历史性问题密不可分,因此,要改变房价持续快速上涨的难题,不可能靠一两项政策的收紧和放松来调节,这考验政府的智慧,需要系列综合的政策组合拳可能方可奏效。

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