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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:供求关系真的对房价失效了吗?   

2009-07-16 14:48:51|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对去年房地产业的调整,业界观点可分为两派:看多派和看空派,对上海楼市的走势,笔者算为数不多的坚定看多派,即便如此,今年以来的行情演绎,依然出乎意料之外,所以我戏称,不论看多与看空,现在统统都是“出乎意料派”。

 

看走眼不要紧,要紧的是不要浅薄到学算命先生那一套,一旦胡诌的不对,马上要找些理由和借口来搪塞,眼下那些喝足洋墨水或是涂了些华尔街粉红涂在脸上的人大叫供求关系失效,目前的房价上涨不过是纯粹的货币资金导致的价格预期所致,中国房地产市场已经沦为投资投机资本乐园的人,我看就是这样的人。

 

这些人的矛头直指国家适度宽松的货币政策,认为国家是在用更大的泡沫掩盖已有的泡沫,我倒有些奇怪了,几个月前还在批评政府不救市不负责任,怎么现在就倒转了枪头,看来有必要给他们泼些冷水,让他们清醒,让他们的漂浮着的身心能回到中国的大地上来。

 

首先,有观点认为,当一种产品不能成为资产,供求关系是有用的,而一旦成为资产包括房地产在内,供求关系便失效而有另外的逻辑。

 

那么就按这个逻辑,让我们看何谓资产?“资产是指由于过去的交易或事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济利益的经济资源。包括各种财产、债权和其他权利。”

 

按照分类,资产可分为:可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等;根据存在的形态不同,可以分为金融资产与非金融资产,有形资产与无形资产。资产中的流动资产,如货币资产、存货、应收款等,后者如长期投资、房屋设备等。

 

由此我们可以看出,可以资产的涵盖面十分广阔,既包括可以给企业带来经济收益的各种设备也包括各类固定资产,简单的说不能成为资产的产品供求关系便失效显然是错误和武断的。

 

“再者,引起价格变动和差异的因素很多,如气候、时间、地域、生产等,甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对商品价格的影响,是通过改变该商品的供求关系来实现的。

 

我们知道供求关系是市场经济学的基础,否定供求关系就是否定房地产产品商品的属性,否定供求关系便失去了判断价值的坐标,如果这样,又如何判断资产是否存在泡沫?

 

当然,商品价值、国家政策和货币价值也是影响商品价格的因素,但在房地产领域,谈论“房地产泡沫”恰恰和供求关系密不可分。

 

一般认为,所谓泡沫,指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。“泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。

 

而房地产泡沫是泡沫经济的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,本文不讨论房地产是否存在泡沫,但就房地产是否存在泡沫与供求关系密切相关一项,就可判定否定供求关系在房地产价格上的实效是错误的。

 

最后,忽视供求关系,仅仅把价格上涨归咎于通胀预期,把投资需求无限放大,把刚性需求刻意忽略,既不科学也和实际情形不符。

 

相信大家不会否认,中国住宅市场化以来的上涨是多重因素综合作用的说法,而在诸多因素中,最重要的几个方面,比如供给、需求、预期和文化起到的作用都很大。

 

在供给方面存在着结构性的供给矛盾,存在着严重的保障性住房供给的缺位,有观点认为,中国房地产市场市场化程度不充分,所以引起供求关系的失真,这样的说法有一定的道理,但只存在于产业发展的初期,随着土地招拍挂的实施,在我看来是市场化过度而不是不充分。

 

我在多篇文章和场合讲过,如果中国的房地产市场化改革能在一开始,就把中低收入的阶层从市场化中拉出去,形成中低收入阶层的住房问题由保障性住房解决,高收入阶层市场化解决的二元结构,俗称两口锅吃饭,相信中国的房价的发展应该是另一番格局,而这么做的根本也在于改变供求关系。

 

从需求方面看,计划经济时代积累的大量住房需求,改革开放三十年来新增巨大需求、城市化进程中产生的巨大需求是支撑中国房价上涨的基础,这些需求包括了刚性需求也包括投资性需求。

 

在市场预期方面,存在着短期和长期的预期,而不论长期还是短期,都和供求关系密切相关,长期来看,除了中国人置业安家的文化层面的消费传统外,不论是自住还是投资,购房者预期的前提离不开看好中国经济发展,中国地少人多等朴素判断。

 

短期来看,本论房价上涨的确和通胀预期,投资者入市有很大关系,但投资本身就是需求的一种,况且根本性的推动还是刚性需求,今年一季度的小阳春行情几乎百分百的是自住需求,而那时对通胀的预期根本还没谈及,人们为何购房,说到底还是有着自身实际需要。

 

即便是到了5月投资需求开始抬头,又有多少比例真正是因为担忧通胀而决策购买的,虽然没有做过调查,但我认为,即便有,也一定和长期的看好的预期综合作用。

 

因此,凡此种种,硬性的否定供求关系在房价上的作用,显然是盲人摸象管中窥豹,重局部而轻全体看问题有失偏颇之举,这还不包括中国还有着自己特殊的国情,过去三十年来,多少著名的所谓经济学家对中国经济的判断和预测一错再错,在很多方面中国经济是在开创着自己独有的模式,显然刻板的照抄照搬西方的经济学理论,不足以完全解释中国的经济,一知半解以局部决定整体的人就更不可能。

 

特别说明:持供求关系对房价失效观点者大有人在,因此本文绝非针对某个个人,言辞尽管有些尖锐,但求能够辨明真理,善莫大焉!)

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