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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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2个中心战略下,写字楼如何应对及突破   

2009-12-03 11:51:17|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2个中心战略下,写字楼如何应对及突破

(全国房地产经理联盟论坛发言稿,有删减)

/李骁

 

一、上海近期写字楼市场形势:

关键词:调整。

 

短期看,从去年3月份到今年2月份,将近一年的时间,上海市写字楼的供给情况没有发生大变化,但另外几项指标却有较大变化,市场成交量在持续的萎缩,从去年5月份月度17.2万一路回落到2月份的6.47万,成交价格从去年的17609元到目前的12291元。空置率超过15%,租金从去年7月份最高点,11.5到目前的8.7,这是近期写字楼的状况。我需要声明的是,首先这是这是乘星行商业地产部自己的研究,数据大多数都来自于网上房地产。研究更多的是偏甲级的写字楼。

 

二、上海中期写字楼市场形势:

关键词:触底。

 

有如下几个理由:第一,宏观经济,中央4万亿和地方18万亿开始发挥作用;第二、在国内以投资为主的经济发展思路中,或者说刺激经济的发展思路当中,上海的投资都是货真价实的,世博会2千亿,市内六大大商圈的升级,虹桥交通枢纽的建设,轨道交通从原来的11条增加到20几条,真如副中心的发展,京沪高铁、沪宁高铁等等。第三个就是世博会历时半年,7千万参观人次使等综合效应的显现。第四个,住宅今年2-3月份的小阳春大家都是有目共睹的,从去年写字楼的调整和住宅时间差距来看是3-5个月,所以我们判断今年的9-10月份,写字楼有望迎来回暖。最后,美元贬值,银根持续放松等可能引发的通胀和流动性泛滥再加上国际国内金融、产业资本的提前布局。我们有理由相信上海中期写字楼市场是向好的。

 

三、上海未来写字楼市场形势:

关键词:潜力巨大。

 

第一、上海两个中心的建设,金融和航运中心的建设,现代服务业先进制造业产业升级定位,这个是意义深远的。近年来北京、天津、重庆、深圳都加入计划建设金融中心的行列。上海通过立法来表明自己的决心,国务院及时给予肯定,这是重大的机遇。

 

第二是长三角一体化的进程推进,给作为龙头的上海带来的机遇;

 

第三个与世界各大金融中心的比较,上海现有的甲级写字楼体量在500多万,我们横向比较很能说明问题,香港目前甲级写字楼体量是800万以上,伦敦1400万,纽约1100万,东京超过1500万,如果上海按规划在20152020年真正建成金融和航运中心,与这个城市定位相匹配的甲级写字楼量空缺潜力是非常巨大的,这是对远期的一个判断。

四、如何应对?

关键词:潜力巨大。

 

目前上海写字楼市场面临调整,形势不是很好,在市场低迷的时候,更应该尊重市场发展客观规律,充分论证认真研究消费者的需求,千方百计打造挖掘产品优势,这样才能在日趋严谨的市场中脱颖而出。

 

其次,注重专业还不够,还要求我们比以往更敬业和注重细节,市场就像是捕鱼,以前的市场鱼多肉肥,一网下去,收获丰厚;现在市场不但鱼数量少了,体积也小了,想要得到同样的收获,只能密织网,如果网孔寻密了还补上,就用布,连水同鱼一起捞上来,再从中去挑。

 

就拿华宜大厦项目来说,在产品论证阶段我们就进行了周详的市场调研和分析,通过大量的分析、调查、研究,最后我们理解写字楼不仅仅是一种产品形态,更主要是一切商务展开的主场所,需要更多的是对现代商务各种方面需求的一种综合满足。在打造产品上考察了日本东京的很多项目,做了大量的市场分析和研究,力求把产品打造为最符合市场需求的精品。

 

经济学大师彼得?德鲁克说:营销和创新生产成果,其他都是成本,在任何时候,创新都是最好的投入和突破口,创新包括产品创新、理念创新、服务创新和营销创新,要想在竞争日益激烈的市场环境中求得生存发展,经营者必须改变等客上门的观念,重视市场营销与产品、服务的创新、要学会大海里游泳的本事,才能到达彼岸

 

我们操作华宜大厦项目时,充分考虑并运用了这一观念,在上海写字楼项目中首次导入现在商务的创新理念:优势商务理念,打造上海首个具备双核 5A优势商务标准的写字楼。

 

所谓双核5A优势商务,是指在商业竞争中,最终胜出者归根结底是具备了这样或那样的商务优势,不论是更高的效率还是更低的价格。因此,挖掘自身潜力,千方百计使自己的企业拥有更多的商务优势,成为现代商务的发展方向和焦点。

 

而对于一切商务展开的主战场,企业的办公场所--写字楼,就成为企业打造商务优势的重中之重。双核是指楼盘的区位,像intel的双核处理器一样,因为位处规划中的宜山路新兴CBD中心,有属于徐家汇泛CBD的中枢位置,商务效率和辐射力将同时升级,为企业提升商务效率提供双倍的驱动力,商务优势不彰自显。

 

5A是英文优势的第一个字母Ascendancy,指优势商务概念楼宇应具备的五个方面,即:楼宇经济优势、楼宇发展优势、楼宇健康优势、楼宇配置优势和楼宇服务优势。

 

四、如何抓住机遇寻求突破?

  

第一方面是说要求我们的地产商、营销商和我们的从业人员,找准定位,要与两个中心城市战略相适应,相匹配,那么两个中心的建设它的高度是非常高的,战略高度是比较高的,要求我们以后在打造产品的时候,要与城市定位相匹配。

 

第二个要求我们的地产商、营销公司、从业人员要有全球的视野。在品质上、产品理念上、管理上、服务上都要有全球的视野,这样才有可能做到和两个中心战略在以后的市场里面有一个突破。

 

上海写字楼的市场以后会有两个比较明显的大趋势,一个是以后的泛CBD兴起是大势所趋,目前中心城区的办公楼体量占80%,但是随着城市框架拉开,越来越多的写字楼会出现在泛CBD区域,将以多个城市副中心形态来展现在我们面前,写字楼的布局也必然是这样的布局,这是一个趋势。另外一个趋势,甲级写字楼目前都分布核心地段,需要我们的产品升级换代,这是未来写字楼市场的两大趋势。只有我们认清这个发展趋势,及早的定位才可以占胜市场。

 

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