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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:中国房地产陷入恶性循环状态   

2009-12-24 17:42:40|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:中国房地产陷入恶性循环状态

(论坛发言)

   

 

[提要]现在我对房地产比较担忧了,以前我一直是站在供需的角度,当然很多人在否认供需对房地产价格的作用力,但是我本人在此之前一直认为中国房地产的蓬勃发展、价格的上升是因为有强劲的需求,为什么有强劲的需求?当中有一部分需求是扭曲压制的,因为结构性的矛盾导致的。

 

现在我对房地产比较担忧了,以前我一直是站在供需的角度,当然很多人在否认供需对房地产价格的作用力,但是我本人在此之前一直认为中国房地产的蓬勃发展、价格的上升是因为有强劲的需求,为什么有强劲的需求?当中有一部分需求是扭曲压制的,因为保障房供给的缺失,结构性的供给矛盾导致的。

 

购房就像是选择出行方式,可以开奔驰可以骑自行车可以乘公交也可以步行,但现在的楼市提供给购房者的选择只有奔驰,低收入阶层的购房需求被抑制得不到满足,这就有了问题。

 

为什么说我对房地产有担忧呢?08年这个危机来得快,回顾089-12月份期间开发商的情况,看看市场的情况,当时真的风声鹤唳,现在是什么形态呢?这场危机来得快去得快,给市场造成的隐患、伤害会远远超出我们预估的情况,为什么?讲最重要的一点,大多数的从业者,我指的是房地产开发商,失去对市场的敬畏和尊敬,现在大家都说没有关系,造房子卖房子太容易了,这个游戏很好玩,但是往往在这个时候,很大的隐患就埋藏下来了,很多开发商要付出巨大的代价。这是一个方面。

 

另外一个方面,现在的市场供求方式是什么样?现在凡是有地的人都想着捂地、晚盖,想着如何涨价,价格如何卖最高,这是供给方面。需求方,大多数人都认为房价太高了,但是还是得买,这个市场已经进入一个恶性循环,有报告认为90%以上的白领人群是不适合购房的,但是80%的人还是要买,这就是恶性循环的状态。

 

09年保障房的建设计划当中,全年只完成四分之一,这是官方数据,一方面市场是这样的情况,另一方面,解决中低收入的保障房又迟迟不兑现,使这个市场要在这样的路子上越走越糟糕,所以引发我们对市场的担忧。

 

一个简单的推理胜过一个复杂的论证,我的担忧还有另外两个方面,比如房地产行业的整合,

对于08年的调整深度和时间,王石也是判断失误的,因为他认为这次危机会来的时间比较长,影响会比较深远,会促进行业的整合,调整开始初期他们希望低价出货收回大量的钱,通过整合兼并的方式来扩大自己的市场份额,为此,他们甚至主动停工深圳上海的项目,

但是在今年34月份的时候,他就着急了,陷入无米下炊的窘况,不得不二月斥资百亿连拿18块地,甚至违背自己不做地王的话。因为这次危机,万科老大的位置被撼动了,这说明什么呢?

 

但是从一个行业整合来看,行业趋向于集中这是一个铁律不可更改的,如果08年调整没有引起房地产的整合,那什么将引起房地产的整合?什么时候引发?

 

第二个问题,中国的经济高速增长30年创造了无数的奇迹,而我们不是说中国的经济要回转,就是说回调,回调将发生在什么时候?

 

最后中国的一代人口就相当于美国的人口,到2020年中国不工作人口将远远超过工作的人口,再加上中国经济面临的诸多问题,所以我结合宏观经济对中国房地产行业的前景有担忧。

 

最后,预测一下未来。我去年做了文章,是引用一段话,最好的一年,最坏的一年,最坏的一年是08,最好的一年是09年,认为09年是播种的一年,,接下来的2010年我本人认为跟着这个惯性来走2010年房地产应该不会有问题,如果要超出2010预测,以后的市场每走一年,危机就会多增加一分。

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