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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:五个方面谈经济和房地产市场  

2009-12-02 11:44:52|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:五个方面谈经济和房地产市场

 

这是前阵子北京全经联发来听我意见,要我点评的,发到博客与大家分享商榷:

 

一、上海组建外滩投资公司,上海加速建设国际金融中心

 

1028,上海外滩投资开发(集团)有限公司正式成立,上海外滩投资开发(集团)有限公司的组建,标志着上海市“一城(陆家嘴)”、“一带(外滩)”国际金融中心建设的外滩金融聚集带进入实体运作阶段。

 

据相关媒体报道,上海外滩投资集团开发有限公司的功能主要为“四项业务”与“一个平台”:

 

一是对黄浦江沿江岸线4.8公里长、面积达2.6平方公里的外滩金融集聚带土地与有关机构合作,储备土地,按照规划目标实现金融机构功能;

 

二是对入驻的金融机构及开发项目提供综合性配套设施;

 

三是理顺区域内老大楼的产权关系与属性关系,使老大楼成为金融机构集聚的优质载体;

 

四是对一些重点项目按照市场化程序进行运作,进行房地产的开发与经营。

 

“一个平台”即一个强大的融资平台,在充分利用传统融资手段的同时,积极探索新型融资平台的建设,为金融集聚带建设筑强资金实力,提供基本支撑。

 

上海外滩投资集团开发有限公司的成立标志着国际金融中心建设的加速,并进入实质性运行阶段,上海目前正处于经济发展转型的关键时期。在应对国际金融危机的形势下,推进上海加快发展现代服务业和先进制造业,建设国际金融中心和航运中心,对于发挥上海的比较优势和示范带动作用,更好地服务长三角地区、服务长江流域、服务全国,具有重要意义。为增强未来经济可持续发展的潜力和能力带来历史性机遇。

 

不过,我们知道,金融中心的建设,硬件是基础固然重要,但人才、法律、制度、环境等软件更重要,而我们和发达国家和领先城市的真正差距也正在软件方面,如何解决这方面的问题可能才是真正的重要所在。

 

二、上海写字楼租赁市场持续下跌

 

今年第三季度,上海浦东的写字楼租金持续下跌,浦东陆家嘴甲级写字楼的平均租金价格已经跌破6/平方米/天,写字楼空置率为18.4%。上海CBD区域甲级写字楼整体平均租金跌至6.1/平方米/天,空置率为13.6%

 

从基本面上看,写字楼市场和实体经济的状况紧密相连,写字楼市场的持续低迷,充分说明实体经济的疲弱,不过随着国际金融危机的触底转暖,相信写字楼市场也将逐步好转。

 

从技术层面上,上海写字楼租金持续回调已达10个月之久,近几个月来的下跌幅度已有逐步缩小的表现,下跌动能基本消耗殆尽,随着世博会的临近,相信随时可能会有较大幅度的反弹。

 

三、上海非中央商务区甲级写字楼市场未来四年将快速发展

 

截至2009年上半年,上海非中央商务区的甲级写字楼存量33.1万平方米;预计到2013年末,上海非中央商务区甲级写字楼存量将增加至180万平方米。20102011年间,非中央商务区甲级写字楼与中央商务区甲级写字楼的租金差异将进一步扩大至50%。至2013年,大多数的新增写字楼供应将会出现在位于内环和中环之间的非中央商务区。目前非中央商务区办公楼的租户来源中54%来自中央商务区,大量中央商务区的租户正在重新考虑办公选址,非中央商务区的崛起将促使更多租户搬迁至此。

 

从政策上来看,上海写字楼新政三大举措:一、将工业用地的容积率从1提高到2;二、企业总部大楼用地,可以按照工业地块招拍挂方式出让;三、增加上海写字楼的建设,计划每年增加150万~160万平方米的写字楼供应量。

 

每年增加150万~160万平方米的写字楼供应量多集中在非中央商务区,上海写字楼的市场以后会有两个比较明显的大趋势,一个是以后的泛CBD兴起是大势所趋,目前中心城区的办公楼体量占80%,但是随着城市框架拉开,越来越多的写字楼会出现在泛CBD区域,将以多个城市副中心形态来展现在我们面前,写字楼的布局也必然是这样的布局。

 

另外一个趋势,甲级写字楼目前都分布核心地段,需要产品升级换代,这是未来写字楼市场的两大趋势。开发商应该认清这个发展趋势,及早制定适合的定位才可以占胜市场。

 

四、汇鑫国际在上海首推“APM24小时)办公”概念

 

位于徐家汇老牌CBD和宜山路新CBD连线上的汇鑫国际在上海首推“APM24小时)办公”概念,以提供24小时不间断的办公模式及商务配套为核心,通过一站式私人办公服务、行政支持和先进办公设备,如临时办公室、会议室、训练有素的前台和秘书、方便公司传输及打印文件的设施等,使客户业务得到拓展,感受新型商务服务的价值所在。

 

APM,即AM(白天)+PM(夜间)。APM最早出现时的意义还是多用在服务、零售行业,意指全天候的营业时间。将营业时间扩大至夜间,甚至通宵营业,用营业时间的最大化获取最大的经济效益。APM最初被用在商场上,目前正在不断扩展到更广阔的商业领域。

 

不论是住宅还是写字楼营销,好的概念都是必要的。不过,好的概念必须有产品力的支撑和的确前瞻的理念作依托,如果只是为打概念而概念,市场未必会买账,如何衡量,销量应该是个硬指标之一,汇鑫国际广告可谓是狂轰滥炸,但开盘半年多销售仍未过三成,可见市场对这样的概念并不认同。

 

五、上海金融机构争夺写字楼冠名权

 

2009年以来,金融机构成为上海写字楼市场整购与租赁的主力。金融机构在满足企业自用与投资需求之外,为提高品牌形象,亦相当关注获得楼宇的冠名权。如香港东亚银行向高鹏公司购置高宝金融大厦共10层写字楼,并取得了该大厦的冠名权,高宝金融大厦将更名为东亚银行金融大厦;新加坡星展银行与陆家嘴金融中心大厦签订十个楼面的租赁合同,并获得该楼的冠名权;香港恒生银行也在洽购陆家嘴另一栋写字楼的多个楼面,并争取冠名权。

 

这其实不是什么新鲜事,大客户不论是买或租,作为商务条款的一部分,要求获得冠名权,在写字楼市场由来已久,出让冠名权在写字楼营销中属于常规方案,成交案例比比皆是,对买卖双方而言都是双赢的事情。

 

随着上海建设金融中心步伐的提速,加之保险资金的入市,相信有关冠名权的争夺会进一步加剧,冠名权的吸金能力也会进一步提升。

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