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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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金融危机下的写字楼市场   

2009-11-26 09:25:31|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金融危机下的写字楼市场

(全经联论坛发言稿)

 

一、金融危机下的写字楼市场特征

2008年上海写字楼出现了三个重大的变化:一个是租售价格拐头向下、一个是空置率上升、还有一个是交易量严重萎缩。标志着上海写字楼市场出现拐点,从卖方市场转入买方市场。这表明写字楼市场随住宅市场一起,逐渐进入调整。

从我们的研究数据来看,最近几个月这样的情形丝毫没有得到改善。

从市场供给看,写字楼市场供应量在08年下半年波动明显,在9月达到高峰,随后三个月则呈逐步萎缩态势;091月,写字楼市场供应较08年后两个月大幅增长,环比增长43.17%,主要是由于前期部分楼盘延期开盘,选择在春节前后开盘。

从市场需求看,宏观经济形势动荡使得不少企业被迫放缓或搁置扩张计划,一直占据大份额的金融客户,纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机,许多投资客的信心也受到冲击,加上企业破产等,使得绝对需求大幅萎缩,写字楼市场呈现较冷清的局面。

 

二、如何应对危机?

任何时候风险与机遇总是并存,牛市有人破产,熊市也总有企业逆市飘红,在目前过境金融危机持续影响,国内房地产市场低迷的情况下,写字楼到底该如何冲破束缚,逆市破冰呢?

首先,在市场低迷的时候,更应该尊重市场发展客观规律,充分论证认真研究消费者的需求,千方百计打造挖掘产品优势,这样才能在日趋严谨的市场中脱颖而出。

其次,注重专业还不够,还要求我们比以往更敬业和注重细节,市场就像是捕鱼,以前的市场鱼多肉肥,一网下去,收获丰厚;现在市场不但鱼数量少了,体积也小了,想要得到同样的收获,只能密织网,如果网孔寻密了还补上,就用布,连水同鱼一起捞上来,再从中去挑。

就拿我们近期操作的大华集团中山西路宜山路华宜大厦项目来说,在产品论证阶段我们就进行了周详的市场调研和分析,通过大量的分析、调查、研究,最后我们理解写字楼不仅仅是一种产品形态,更主要是一切商务展开的主场所,需要更多的是对现代商务各种方面需求的一种综合满足。在打造产品上考察了日本东京的很多项目,做了大量的市场分析和研究,力求把产品打造为最符合市场需求的精品。

最后,经济学大师彼得?德鲁克说:营销和创新生产成果,其他都是成本,在任何时候,创新都是最好的投入和突破口,创新包括产品创新、理念创新、服务创新和营销创新,要想在竞争日益激烈的市场环境中求得生存发展,经营者必须改变等客上门的观念,重视市场营销与产品、服务的创新、要学会大海里游泳的本事,才能到达彼岸

我们操作华宜大厦项目时,充分考虑并运用了这一观念,在上海写字楼项目中首次导入现在商务的创新理念:优势商务理念,打造上海首个具备双核 5A优势商务标准的写字楼。

所谓双核5A优势商务,是指在商业竞争中,最终胜出者归根结底是具备了这样或那样的商务优势,不论是更高的效率还是更低的价格。因此,挖掘自身潜力,千方百计使自己的企业拥有更多的商务优势,成为现代商务的发展方向和焦点。

而对于一切商务展开的主战场,企业的办公场所——写字楼,就成为企业打造商务优势的重中之重。

双核是指楼盘的区位,像intel的双核处理器一样,因为位处规划中的宜山路新兴CBD中心,有属于徐家汇泛CBD的中枢位置,商务效率和辐射力将同时升级,为企业提升商务效率提供双倍的驱动力,商务优势不彰自显。

5A是英文优势的第一个字母Ascendancy,指优势商务概念楼宇应具备的五个方面,即:楼宇经济优势、楼宇发展优势、楼宇健康优势、楼宇配置优势和楼宇服务优势。

三、写字楼市场的发展趋势

从长远看,上海市“经济、贸易、金融、航运”四中心的城市定位,以第三产业为主体的经济发展结构,都决定上海仍然有巨大的写字楼需求空间。并且随着长三角一体化的深入,上海作为长三角的领头城市,将会成为区内企业总部选址首选,加上2010世博会的契机,个人认为09年三、四季度将是一个可以预见的触底回升期。

如果到明年国际形势趋缓,国际金融资本可能会重新布局自己的投资,优质商业物业一定是选择之一,尤其是国内的一线城市,尤其是上海。而国际的产业资本根本没有放弃过上海的物业,产业资本现在还想着要进入上海。我们接触的一些客户的确放缓了投资计划,因为他们也认为近阶段价格仍将下行,但判断今年的下半年或年底就应该是个不错的购买时机。

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