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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:从供需看未来上海写字楼市场变化   

2009-11-12 09:22:54|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从供需看未来上海写字楼市场变化

 

2008年上海写字楼出现三个重大的变化:租售价格拐头向下、空置率上升,交易量严重萎缩。这表明写字楼市场随住宅市场一起进入调整,后市将以怎样的形态演变,供需的变化或许可为我们以提示。

 

从市场供给看,07年以来,上海写字楼大部分的供应量集中在浦东,随着环球金融中心的建成,08年上海浦东写字楼的上市量近90万平方米,几乎是浦西的2倍,浦东写字楼的供需矛盾更显突出,呈现供大于求的局部失衡,租售价格也随之下调,环球金融中心租赁价格下调至10元每平方米,入住率仍只有50%就是明显的表现。

 

浦西写字楼的供应,在08年也出现明显的放量,基于对未来市场的悲观预期,开发商纷纷加快项目上市步伐,原来计划整售的楼宇,有价无市之余也开始转为零售,比如万泰大厦、洛克双喜以及长城大厦等,因此导致供应量激增,据不完全统计,08年上市总量是07年的2倍还多。

 

这样的情形预计一直要持续到09年的下半年才稍有缓和,从目前统计的数据看,明年上半年仍将有一个相对集中的上市高峰,此后新增上市楼宇将相对集中于非中心区,且以出售为主,集中的供应量对上海写字楼的冲击将趋于缓和。

 

相对大的供给,使得需求显得更单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化的影响,一直占上海写字楼租赁市场比较大份额的金融客户,纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机,还有很多企业为了降低运营成本,退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼,加上企业破产等,使得需求出现大幅的萎缩。

 

在出售型市场上,情形也丝毫不乐观,原来市场火爆的时候可以占半壁江山的投资客,随着经济形势的不景气和房地产市场的持续低迷,投资客已经难觅踪影。不过这样的情形随着国内外宏观经济市场的企稳,也应该随之好转,危及全球的金融危机,更表现出中国经济的生命力,这将更为坚定国际产业资本投资中国物业的信心,而写字楼向来都是首选。

 

供大于求,必然导致价格下行,事实上也正是如此,近年来上海写字楼租售价格双双进入下行通道,目前新上市的写字楼价格,开发商已经大幅调低了心理价位,比如号称和住宅价格倒挂的万泰大厦,曾经报价高达3万的长城大厦,其整体出让的报价低至2.2万,徐家汇周边即将上市的几个写字楼出售项目,报价也由高峰时的2.8万回落至2.5万左右。

 

不过随着供需的变化,表现其平衡的价格,也将触底回升,这个时间点,应该在09年年底前后出现,近期是房地产业政策的多发期,预计政府后期仍将会有出台更多针对房地产业的政策,虽政策多是针对住宅,但多次政策的累积效应必然产生积极的影响,而住宅市场趋稳,传导至写字楼市场也将是好的因素。如果到明年国际形势趋缓,国际金融资本可能会重新布局自己的投资,优质商业物业一定是选择之一,尤其是国内的一线城市,尤其是上海。而国际的产业资本根本没有放弃过上海的物业,产业资本现在还想着要进入上海。我们接触的一些客户的确放缓了投资计划,因为他们也认为近阶段价格仍将下行,但判断明年的下半年或年底就应该是个不错的购买时机。

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